別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 西宮 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 9-1 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　小杉　正樹   TEL.

鑑定評価額 279,000,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市鳴尾浜３丁目１１番４ ②地積 　(㎡) 2,447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 建築協定 1.5:1 工場 倉庫、工場等が建ち 並ぶ工業地域 南西16m市道 水道、ガス、下水 鳴尾・武庫川女子大前 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地又は倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  62.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 鳴尾・武庫川女子大前 駅南方 3.7km 法令 規制 準工 (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫や工場等が建ち並ぶ臨海工業地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。工 業地の需要は堅調で地価は上昇しており、当面は緩やかな上昇が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市及びその周辺の臨海工業地域を中心として、阪神間の工業地域全域にわたる。需要者は物流業や製 造業等の法人であり、地元法人のみならず全国規模の有名企業も認められる。高速出入口に近く、街路条件や環境条件 も概ね良好であるため工業地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。事業用地の取引価格は個別的要因により様 々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の倉庫や工場等が建ち並ぶ工業地域であり、市場においては自己使用目的の取引が中心となるため比準 価格の規範性は高い。また、賃貸物件がほとんど無く、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかった 。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の工業地は臨海部、内陸部問わず物流 施設用地の需要が増加しており、地価は上昇 傾向が続いている。 物流施設用地として立地条件は良好であり、 地価は緩やかな上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％