鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８２０４国 -24	西宮市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１８２０４国 -11	西宮市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m市道、北5m、二方路		２中専 (60,200)
c	１３１０４国 -42	伊丹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、西4m、角地		２住居 (70,200)
d	０８２０４国 -29	尼崎市		更地	（　）	不整形	東25m県道、南6.5m、二方路		準住居 (70,200)
e	１８２０４国 -20	西宮市		建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,292	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,698	100 [ 66.3]	426,392	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	435,000
b	(　 ) 184,986	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 83.2]	279,035	100 [ 77.5]	360,045		367,000
c	(　 ) 220,520	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	210,019	100 [ 51.3]	409,394		418,000
d	(　 ) 192,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	231,686	100 [ 56.2]	412,253		420,000
e	(　 ) 347,312	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	349,396	100 [ 83.9]	416,443		425,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 425,000 円／㎡]

西宮 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,202,827	9,187,824	34,015,003	26,145,000	7,870,003	（　0.9556） 7,520,575	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	188,014,375 円　　　　（　 296,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	283.00	ＲＣ6	1,698.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	635 ㎡	22.5 m x 29.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（平均専有面積約１１３㎡）、２～６階はファミリータイプ（平均専有面積約６４㎡程度）を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	283.00	80.0	226.40	3,689	835,190	4.0	3,340,760
							4.0	3,340,760
2～ 6	住宅	283.00	90.0	254.70	2,100	534,870	1.0	534,870
							2.0	1,069,740
～

～

～

計		1,698.00	88.3	1,499.90		3,509,540		6,015,110
								8,689,460

⑨年額支払賃料	3,509,540 円　×　12ヶ月　＝　 42,114,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,499.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,512,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,114,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,512,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,181,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,445,156 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,015,110 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,144 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,689,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,700,527 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,202,827 円　　　　（　 68,036 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５２０４賃　　　　-10	3,718 ( 3,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,035	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,955 円/㎡　月額支払賃料（　 3,689 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０１２０４賃　　　　-13	2,761 ( 2,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,875
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,075,000 円	415,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,181,324 円	43,626,480　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 574,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,527,500 円	415,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	415,000 円	415,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	415,000 円	415,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,187,824 円　（　　　　　　 14,469 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	415,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,698.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,145,000 円（　　　　　 41,173 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,202,827 円
②総費用	9,187,824 円
③純収益　①－②	34,015,003 円
④建物等に帰属する純収益	26,145,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,870,003 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,520,575 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,843 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,014,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
西宮 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 5-14

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　米虫　淳子

TEL.

鑑定評価額

264,000,000 円

１㎡当たりの価格

415,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市両度町１０２番１外｢両度町６－２８｣				②地積　(㎡)	635 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:1.5	店舗Ｓ2	大中規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南22m市道、背面道	水道、ガス、下水	西宮北口 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

６階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

西宮北口駅南西方

600m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

山手幹線沿いの店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因については特筆すべき事項は見られず、今後も
現状維持で推移すると判断される。西宮北口駅まで徒歩圏内で、繁華性も高い。地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

６階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 428,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 304,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西宮市を中心に、阪神間の路線商業地域一帯と判定した。需要者の中心は、全国で店舗展開を行ってい
る自己利用目的の大手法人のほか、投資家、不動産業者等が挙げられる。住宅地としても選好性の強い西宮北口駅周辺
にあり、マンション用地としての需要も想定される。近隣には阪急西宮ガーデンズがあり、繁華性の高い商業地となっ
ている。希少性及び需要の集中により高額取引になりがちなため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

西宮北口駅を最寄駅とする山手幹線沿いの路線商業地で、賃貸用不動産も見られるが、自用目的の取引が主体である。
収益価格は、収益目的で取引が行われる商業地で説得力を有するが、土地価格に見合う賃貸市場が形成されてない本件
では、やや低位に算出された。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格で、説得力が高い。以上より、市
場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 406,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[101.9]

[102.0]
100

415,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮北口駅及び阪神西宮駅等の繁華性が高い
駅前商業地は、自粛要請緩和後、客足が増え
、地価回復を後押ししている。

西宮北口駅周辺は大型商業施設を中心に店舗
が多く集積し、繁華性が高い。阪急西宮ガー
デンズにも近く、今後も上昇基調で推移する
と思われる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８２０４国 -20	西宮市		建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１３２０３Ｙ -33	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西18m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	０１２０３Ｙ -65	西宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、南西6.3m、角地		近商 (100,300)
d	１０２０４国 -8	芦屋市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東6m、二方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 347,312	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	349,396	100 [ 85.7]	407,697	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	416,000
b	(　 ) 364,610	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	367,527	100 [ 84.0]	437,532		446,000
c	(　 ) 325,343	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	315,020	100 [ 76.8]	410,182		418,000
d	(　 ) 398,376	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	389,480	100 [ 93.8]	415,224		424,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 428,000 円／㎡]

西宮 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,858,285	9,632,980	34,225,305	26,145,000	8,080,305	（　0.9556） 7,721,539	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	193,038,475 円　　　　（　 304,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	283.00	ＲＣ6	1,698.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	635 ㎡	22.5 m x 29.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造６階建の店舗兼共同住宅（１Ｆ：店舗・平均専有面積約１１３㎡、上階：住宅・平均専有面積約６４㎡）を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	283.00	80.0	226.40	3,600	815,040	4.0	3,260,160
							4.0	3,260,160
2～ 6	住宅	283.00	90.0	254.70	2,160	550,152	1.0	550,152
							2.0	1,100,304
～

～

～

計		1,698.00	88.3	1,499.90		3,565,800		6,010,920
								8,761,680

⑨年額支払賃料	3,565,800 円　×　12ヶ月　＝　 42,789,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,499.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,512,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,789,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,512,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,215,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,086,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,010,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,104 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,761,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,714,661 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,858,285 円　　　　（　 69,068 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１２０４賃　　　　-13	2,761 ( 2,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,835	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,859 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０１２０４賃　　　　-10	3,449 ( 3,254)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,865
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,490,000 円	415,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,215,080 円	44,301,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 570,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,527,500 円	415,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	415,000 円	415,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	415,000 円	415,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,632,980 円　（　　　　　　 15,170 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	415,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,698.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,145,000 円（　　　　　 41,173 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,858,285 円
②総費用	9,632,980 円
③純収益　①－②	34,225,305 円
④建物等に帰属する純収益	26,145,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,080,305 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,721,539 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,160 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,038,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 304,000 円／㎡）