鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８２０４国 -24	西宮市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１８２０３Ｙ -76	西宮市		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１８２０３Ｙ -77	西宮市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１８２０４国 -20	西宮市		建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	１８２０４国 -11	西宮市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m市道、北5m、二方路		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,292	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,698	100 [ 98.9]	285,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	294,000
b	(　 ) 290,716	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	292,170	100 [ 100.9]	289,564		298,000
c	(　 ) 287,668	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	289,394	100 [ 102.0]	283,720		292,000
d	(　 ) 347,312	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	349,396	100 [ 117.5]	297,358		306,000
e	(　 ) 184,986	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 83.2]	279,035	100 [ 98.6]	282,997		291,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 296,000 円／㎡]

西宮 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	143,721,374	31,331,040	112,390,334	84,760,000	27,630,334	（　0.9760） 26,967,206	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	642,076,333 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,100.00	Ｓ3	5,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	3,536 ㎡	52.7 m x 90.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建沿道型店舗を想定。来客駐車場は平面。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

低層店舗として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	2,100.00	90.0	1,890.00	2,701	5,104,890	4.0	20,419,560
							4.0	20,419,560
2～ 2	店舗	2,100.00	85.0	1,785.00	2,300	4,105,500	4.0	16,422,000
							4.0	16,422,000
3～ 3	店舗	1,500.00	85.0	1,275.00	2,000	2,550,000	4.0	10,200,000
							4.0	10,200,000
～

～

計		5,700.00	86.8	4,950.00		11,760,390		47,041,560
								47,041,560

⑨年額支払賃料	11,760,390 円　×　12ヶ月　＝　 141,124,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	141,124,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,056,234 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	134,068,446 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,041,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 446,895 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 47,041,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 9,206,033 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	143,721,374 円　　　　（　 40,645 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９２０４賃　　　　-12	3,104 ( 3,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,034	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,896 円/㎡　月額支払賃料（　 2,701 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１３２０４賃　　　　-14	2,435 ( 2,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,200,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,233,740 円	141,124,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,247,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,050,000 円	1,300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,300,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,300,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,331,040 円　（　　　　　　 8,861 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,300,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 5,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	84,760,000 円（　　　　　 23,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	143,721,374 円
②総費用	31,331,040 円
③純収益　①－②	112,390,334 円
④建物等に帰属する純収益	84,760,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,630,334 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,967,206 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 642,076,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
西宮 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 5-9

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　布谷　嘉浩

TEL.

鑑定評価額

1,010,000,000 円

１㎡当たりの価格

286,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市東町１丁目１１０番３外				②地積　(㎡)	3,536 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	不整形 1:2	店舗Ｓ3	中規模前後の小売店舗等が混在する路線商業地域	北20m市道、三方路	水道、ガス、下水	阪神今津 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 65.0 ｍ、規模　　 3,300 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

阪神今津駅南西方

1.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模前後の小売店舗等が混在する路線商業地域であり、臨港線沿いは、近年店舗の入れ替わりが見られるが、
全体的には安定的に繁華性が保たれている。比較的需要が認められ、地価はやや上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 295,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪神間の路線商業地域等である。需要者の中心は全国または関西エリアにチェーンを展開する法人が中心
である。沿道型商業施設の立地する地域で、一部では対象不動産を含め店舗の入れ替わりが認められ、一定の需要があ
り、地価は若干の強含み程度で推移している。市場の中心価格帯は規模により様々であり、需要の中心となる価格帯は
見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については、西宮市及び周辺市にある、路線商業地域において信頼性の高い取引事例を収集した。一方、収益
価格については賃貸物件もみられる地域であるが土地価格に見合う賃料水準にはなく、比準価格に比べ規範性は劣る。
従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 406,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[149.7]

[103.0]
100

285,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    285,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮市の商業地は、堅調な住宅地価格を背景
に、希少性も相俟って、堅調に推移している
。コロナ禍による影響は些少である。

沿道店舗を中心とした地域であり、商況等か
ら、地価水準は、比較的堅調に推移している
。

対象地は南西側隣接地と一体になり店舗（ス
ーパー）となった。当該個別的要因変動によ
る地価変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７２０４国 -19	西宮市		底地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、西5.5m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
b	１８２０４国 -24	西宮市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	０６２０４国 -23	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、中間画地		商業 (100,600)
d	１８２０４国 -20	西宮市		建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 226,792) 283,490	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	273,404	100 [ 95.5]	286,287	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 281,292	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,698	100 [ 96.9]	291,742		300,000
c	(　 ) 311,943	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	311,943	100 [ 111.6]	279,519		288,000
d	(　 ) 347,312	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	349,396	100 [ 121.7]	287,096		296,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 295,000 円／㎡]

西宮 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	142,982,261	31,309,268	111,672,993	84,760,000	26,912,993	（　0.9760） 26,267,081	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	625,406,690 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,100.00	Ｓ3	5,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	3,536 ㎡	52.7 m x 90.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の沿道店舗で、来客用駐車場を想定。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	2,100.00	90.0	1,890.00	2,669	5,044,410	4.0	20,177,640
							4.0	20,177,640
2～ 2	店舗	2,100.00	85.0	1,785.00	2,300	4,105,500	4.0	16,422,000
							4.0	16,422,000
3～ 3	店舗	1,500.00	85.0	1,275.00	2,000	2,550,000	4.0	10,200,000
							4.0	10,200,000
～

～

計		5,700.00	86.8	4,950.00		11,699,910		46,799,640
								46,799,640

⑨年額支払賃料	11,699,910 円　×　12ヶ月　＝　 140,398,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	140,398,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,019,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	133,378,974 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	46,799,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 444,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 46,799,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 9,158,690 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	142,982,261 円　　　　（　 40,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３２０４賃　　　　-14	2,435 ( 2,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,877	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,861 円/㎡　月額支払賃料（　 2,669 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６２０４賃　　　　-1	2,537 ( 2,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,876
c	０７２０４賃　　　　-8	2,673 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,829

西宮 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,200,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,211,968 円	140,398,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,247,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,050,000 円	1,300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,300,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,300,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,309,268 円　（　　　　　　 8,854 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,300,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 5,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	84,760,000 円（　　　　　 23,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	142,982,261 円
②総費用	31,309,268 円
③純収益　①－②	111,672,993 円
④建物等に帰属する純収益	84,760,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,912,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,267,081 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,428 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625,406,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）