別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 西宮 -92　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -92 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　米虫　淳子   TEL.

鑑定評価額 45,600,000 円  １㎡当たりの価格 280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市大森町１０３番１ ｢大森町８－４｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主として 共同住宅が混在する 住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 西宮北口 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 西宮北口駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主として、共同住宅が見られる住宅地域である。地域要因について特筆すべき事項は無く、今後も現 状維持で推移すると判断される。距離を有するが、選好性の強い西宮北口が最寄駅のため、地価は堅調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線を中心として同今津線及びＪＲ東海道本線沿線にある市内の住宅地域である。近隣地 域はエンドユーザーから人気の高い「西宮北口」駅を最寄駅としており、需要者の中心としては、市内居住者のほか周 辺市からの転入も想定される。需要の中心となる価格帯としては、標準地と同程度の土地で４，０００万円台の半ば程 度、細分化された新築建売総額で４，０００万円台半ばから５，０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸共同住宅等の収益物件も見られるが、小中規模戸建住宅が多い住宅地域で、自用目的の取引が中心である。標準地 は画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、価格 牽連性を有する実際の不動産取引から求められた実証的な価格で、居住の快適性を重視する当該地域においては、比準 価格の説得力は高い。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    327,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [100.0] 100 280,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    273,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の人口は概ね横ばい傾向、生産年齢人 口は比較的緩やかな減少にある。居住環境・ 利便性に恵まれた住宅地が多く、市内外から 引き合いが強い。 地域要因に大きな変化は認められない。人気 の高い西宮北口駅を最寄駅とし、需要は底堅 い。総額感から細分化取引も増えつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％