別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 西宮 -89　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -89 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.

鑑定評価額 9,290,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市北六甲台３丁目１０６４番７３ ｢北六甲台３－１４－２｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西7m市道 水道、ガス、下水 田尾寺 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　７ ｍ市道 交通 施設 田尾寺駅東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした利便性が劣る郊外の住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移すると予測する。新型コ ロナウイルス感染症による影響に注視が必要であるが、地価は横ばい傾向を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市北部郊外、神戸市北区の住宅地域。需要者は、阪神間への通勤層が中心。市内中心部に比して総 額的割安感を有することを背景に、一次取得者及び買換え層双方の需要が見込める。但し、交通利便性が劣るため、需 要は弱含みで推移している。また、今後も新型コロナウイルス感染症の影響に注視が必要である。需要の中心価格帯は 、土地で１，０００万円前後、中古の戸建住宅では２，０００万円程度までと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域の戸建住宅用に開発された住宅団地内で、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収 益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で、主たる需要者は近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常で ある。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -76                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 98.8] [100.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による実体経済の 変化は、商住工の用途毎に異なる地価影響が 認められるほか、同一用途内における二極化 も進んでいる。 地域要因に特段の変動は見られない。地価は 横ばい傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％