別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 西宮 -88　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -88 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.

鑑定評価額 37,700,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市今津久寿川町６４番３ ｢今津久寿川町７－９｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 南東8m市道 水道、ガス、下水 久寿川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 久寿川駅南西方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。利便 性の高い地域で、地価は横這い～微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、阪神本線沿線に広がる西宮市南部の住宅地域が中心となる。需 要者は地元地縁者が多いが、他所からの転入も認められる。居住環境及び利便性は概ね良好で、住宅需要も比較的高い 傾向にある。土地は標準地の規模で３，５００万円～４，０００万円程度であるが、新築建売住宅は土地１００㎡程度 で４，０００万円台半ばが取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅等も混在する住宅地域であり、自己利用目的の取引が中心となっている。また、 対象標準地は規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の建設を想定することが困難なことから収益還元法の適用は断念し た。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との 均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -85                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    220,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 96.9] [102.0] 100 229,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    230,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市住宅地の地価は、住環境・利便性の高 い地域ではやや上昇傾向にあるが、山手や駅 徒歩圏外の地域では下落している地域もある 。 良好な利便性等を維持しており、地域要因に 大きな変化はない。底堅い需要が認められ、 地価は横ばい～やや上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％