鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 -87　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９２０４国 -5	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.6m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,184)
b	０９２０４国 -19	西宮市		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、北東44m、南東3m、三方路		１中専 (70,200)
c	１０２０４国 -15	西宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m道路、中間画地		１中専地区計画等 (60,160)
d	１５２０４国 -23	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	１５２０４国 -27	西宮市		建付地	（　）	長方形	南西4.3m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 350,000	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	353,850	100 [ 103.9]	340,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	344,000
b	(　 ) 309,931	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	318,479	100 [ 94.9]	335,594		339,000
c	(　 ) 373,814	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	377,552	100 [ 111.0]	340,137		344,000
d	(　 ) 397,889	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	388,618	100 [ 114.7]	338,813		342,000
e	(　 ) 336,507	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	336,174	100 [ 98.9]	339,913		343,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 343,000 円／㎡]

西宮 -87　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,899,446	1,552,696	6,346,750	4,490,460	1,856,290	（　0.9771） 1,813,781	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	44,238,561 円　　　　（　 207,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -87　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.00	Ｓ3	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	214 ㎡	10.0 m x 21.5 m	前面道路：市道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の共同住宅（平均専有面積約５３㎡・２ＬＤＫタイプ）を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	125.00	85.0	106.25	1,993	211,756	1.0	211,756
							2.0	423,512
～

～

～

～

計		375.00	85.0	318.75		635,268		635,268
								1,270,536

⑨年額支払賃料	635,268 円　×　12ヶ月　＝　 7,623,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,623,216 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 399,161 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,584,055 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	635,268 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,035 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,270,536 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 309,356 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,899,446 円　　　　（　 36,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８２０４賃　　　　-9	2,266 ( 2,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	2,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,080 円/㎡　月額支払賃料（　 1,993 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１８２０４賃　　　　-11	1,620 ( 1,605)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,090
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 -87　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	370,500 円	74,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	239,496 円	7,983,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 629,800 円	74,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,100 円	74,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,100 円	74,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,552,696 円　（　　　　　　 7,256 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,490,460 円（　　　　　 20,983 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,899,446 円
②総費用	1,552,696 円
③純収益　①－②	6,346,750 円
④建物等に帰属する純収益	4,490,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,856,290 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,813,781 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,476 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,238,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
西宮 -87　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 -87

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　石川　太朗

TEL.

鑑定評価額

73,600,000 円

１㎡当たりの価格

344,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市甲子園口１丁目４９番｢甲子園口１－１７－７｣				②地積　(㎡)	214 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域	東6.9m市道	水道、ガス、下水	甲子園口 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 21.5 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、６．
９ｍ市道

交通

施設

甲子園口駅南東方

650m

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域に存し、現況の住環境を維持して推移するものと予測する。良好な
住環境を備え、駅徒歩圏に存することから需要は底堅く、今後地価は若干の上昇基調にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 344,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西宮市中部市街地の概ねＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、西宮市居住の二次取
得者層がその多くを占め、阪神間の周辺他市からの転入も見られる。住環境は良好で駅接近にも優れるため、需要は底
堅く、地価は若干の上昇傾向にて推移している。需要の中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で７，０００万円
台前半であり、建物については注文住宅が比較的多いものの、近年、細分化された建売分譲住宅も増加している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域にあって、自用目的での取引がその多くを占め、賃貸共同住宅等の収益物
件は見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成し得ていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって
収益性よりも居住の快適性が選好される住宅地域であるため、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た実証的な比準
価格を標準として、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 340,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[ 98.0]

[101.0]
100

344,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮市の利便性・住環境が良好な住宅地域の
需要は堅調であるが、新型コロナウイルス感
染症による地価への影響には引き続き注視が
必要である。

閑静で住環境の良好な住宅地域にあって、駅
近の利便性も備えており、二次取得者層等か
らの需要は堅調で、地価はやや上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 -87　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９２０４国 -5	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.6m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,184)
b	１５２０４国 -23	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	０９２０４国 -15	西宮市		建付地	（　）	長方形	北5.2m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１７２０４国 -24	西宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 350,000	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	353,850	100 [ 103.9]	340,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	344,000
b	(　 ) 397,889	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	388,618	100 [ 113.7]	341,792		345,000
c	(　 ) 275,607	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	277,536	100 [ 81.3]	341,373		345,000
d	(　 ) 277,638	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	280,692	100 [ 83.2]	337,370		341,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 344,000 円／㎡]

西宮 -87　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,229,360	1,623,180	6,606,180	4,726,800	1,879,380	（　0.9771） 1,836,342	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	44,788,829 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -87　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.00	Ｓ3	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	214 ㎡	10.0 m x 21.5 m	前面道路：市道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅タイプ２ＬＤＫ・平均専有面積約５３㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	125.00	85.0	106.25	2,080	221,000	1.0	221,000
							2.0	442,000
～

～

～

～

計		375.00	85.0	318.75		663,000		663,000
								1,326,000

⑨年額支払賃料	663,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,956,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,956,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 415,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,900,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	663,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,299 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,326,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 322,861 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,229,360 円　　　　（　 38,455 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５２０４賃　　　　-4	2,397 ( 2,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,179	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,175 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５２０４賃　　　　-6	1,999 ( 1,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,170
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 -87　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	390,000 円	78,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	249,480 円	8,316,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 663,000 円	78,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,000 円	78,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,000 円	78,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,623,180 円　（　　　　　　 7,585 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,726,800 円（　　　　　 22,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,229,360 円
②総費用	1,623,180 円
③純収益　①－②	6,606,180 円
④建物等に帰属する純収益	4,726,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,879,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,836,342 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,581 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,788,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）