別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 西宮 -86　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -86 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　考一   TEL.

鑑定評価額 63,300,000 円  １㎡当たりの価格 342,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 270,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市甲子園砂田町７６番 ｢甲子園砂田町４－２１｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 甲子園 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 甲子園駅北方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、居住環境・利便性とも良好な人気の高い地域であり、当面、 現状のまま推移するものと思われる。地価は強含みにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    342,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神本線の住宅地域で、概ね西宮市南部の圏域である。主たる需要者は、西宮市居住者が多くを占める ほか、阪神間の近隣市域からの流入も見られ、比較的資金に余裕のある層が中心となる。居住環境・利便性に優れた住 宅地域であり、需要は堅調である。土地は対象標準地と同程度の規模で６０００万円前後、新築建売住宅の供給は少な いが小規模なもので５５００万円～６５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等も周辺の一部に見られるが、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視され る。また対象標準地は画地規模が小さいことから、経済合理的な賃貸住宅建築の想定は困難であるため、収益還元法の 適用は断念した。したがって、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    336,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市は居住環境・利便性とも良好、人口は 概ね横ばいで、底堅い需要が認められる。地 価は強含みだが、横ばいや、下落している地 域も多い。 駅徒歩圏で、利便性・環境の優れた住宅地域 である。地域要因に特段の変動はない。新型 コロナの影響により市場に混乱が見られたが 回復傾向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％