別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 西宮 -85　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -85 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　考一   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市東鳴尾町１丁目７８番７ ｢東鳴尾町１－８－２１｣ ②地積 　(㎡) 64   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅に共 同住宅が介在する住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 東鳴尾 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        66 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　８ ｍ市道 交通 施設 東鳴尾駅西方 200m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅及び共同住宅等が見られる既成の住宅地域であり、当面の間、現状のまま推移するものと思われる。地 価は概ね横ばいにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神本線・武庫川線沿線の住宅地域で、概ね西宮市南東部の圏域である。需要者の中心は、西宮市居住 者が多数を占めるほか、尼崎市等の近隣市域からの流入も見られる。やや居住環境の劣る地域であるが、駅徒歩圏であ るため一定の需要は認められる。地価は底値圏にあり概ね横ばいで推移している。土地は１，５００万円前後、新築戸 建住宅では３，５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸共同住宅等の収益物件も周辺に見られるが、自用目的の取引が中心である。また対象標準地は画地規模が小さいこ とから経済合理的な賃貸住宅の建築は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、指定基準地価格の推移 等を踏まえたうえで、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    220,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西宮（県） -22             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    220,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市は居住環境・利便性とも良好、人口は 概ね横ばいで、底堅い需要が認められる。地 価は強含みだが、横ばいや、下落している地 域も多い。 一般住宅、共同住宅等が見られる駅徒歩圏の 既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動 はない。新型コロナの影響による市場の混乱 は回復傾向。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％