別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 西宮 -83　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -83 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.

鑑定評価額 4,940,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市山口町船坂字北山コイツカ２０２０番１４外 ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る既成住宅地域 北西3.7m市道 水道、下水 生瀬 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 生瀬駅西方 7.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とした利便性が劣る郊外の住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移すると予測する。新型コ ロナウイルス感染症による影響に注視が必要であるが、地価は下落傾向を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市北部及び周辺市郊外に位置する市街化調整区域。需要者は地元に地縁性を有する個人であり、圏外 からの転入者は少ない。市街化調整区域であり、地域的発展性に乏しく、需要者は相当限定される。住宅選好性が劣り 、依然として地価は下落傾向であるが、今後も新型コロナウイルス感染症の影響に更なる注視が必要である。近隣地域 は、取引自体が非常に少ない地域のため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅等が見られる既成住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって、 取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、さらに行政的条件を勘案するに、経済合理的な賃貸住宅の経営が 困難と判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である 比準価格を標準に、周辺取引動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による実体経済の 変化は、商住工の用途毎に異なる地価影響が 認められるほか、同一用途内における二極化 も進んでいる。 地域要因に特段の変動は見られない。地価は 下落傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％