別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -80　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -80 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市山口町中野１丁目４６９番３外 ｢山口町中野１－５－１９｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅も介在する住宅 地域 南4m市道 水道、下水 有馬温泉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 有馬温泉駅北東方 1.5km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅のほか一般住宅も介在する郊外住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。生活利便性に劣り 、周辺に農地が見られ、需要は低いが、需給関係は地価に見合う程度で均衡しており地価は横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市北部郊外エリアを中心とした住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好を有するものに ほぼ限定される。農村集落エリアにあって最寄り駅から遠く、周辺に生活利便施設等はほとんど無く、大阪・神戸業務 エリアへの通勤利便性にも劣り、住宅選好性は低い。近年、地価下落傾向が続き、低廉な価格での需給バランスは概ね 保たれていると思料され、地価動向は横ばい程度である。中古住宅で１５００万円程度までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は、農家住宅を中心とする地域で、成熟した賃貸住宅市場は存しないため、収益還元法は適用できないと 判断した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基 づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -63                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [103.0] 100 [123.8] [103.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は、コロナの影響はほぼなく 、需要が高く地価は堅調。北部郊外の住宅地 は、購入総額レンジ内に入り、地価は横ばい ・微落傾向。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％