鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 -78　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１２０４国 -35	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、北東4.6m、二方路		１住居地区計画等 (60,200)
b	０９２０４国 -19	西宮市		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、北東44m、南東3m、三方路		１中専 (70,200)
c	０８２０４国 -34	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.7m市道、中間画地		１低専 (60,150)
d	０５２０４国 -13	尼崎市		更地	（　）	不整形	西20m県道、南5.1m、東3.4m、三方路		工業 (60,200)
e	０３２０４国 -13	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 328,885	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	330,858	100 [ 77.1]	429,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	429,000
b	(　 ) 309,931	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	318,479	100 [ 74.9]	425,206		425,000
c	(　 ) 381,547	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	381,547	100 [ 88.4]	431,614		432,000
d	(　 ) 412,702	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.6]	410,241	100 [ 94.8]	432,744		433,000
e	(　 ) 393,245	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	394,818	100 [ 91.3]	432,440		432,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

西宮 -78　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,190,527,009	817,959,767	13	775,000	1,901.00	285,000	2,774.00
⑧開発法による価格	372,567,242 円　　　　（　 370,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -78　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,008 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,008.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
534.00 ㎡	2,774.00 ㎡	2,014.00 ㎡	760.00 ㎡	1,901.00 ㎡	ＲＣ・6F 1B ( 21 戸) 91㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.0 ％）	（ 275.2 ％）	（ 199.8 ％）	（ 75.4 ％）	（ 68.53 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	30.6 ｍ 32.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.3 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

775,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在するマンション販売事例より査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 775,000 円／㎡　　×　　 1,901.00 ㎡　　＝　　　　 1,473,275,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,473,275,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 285,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 296,400 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 296,400 円／㎡　　×　　　 2,774.00 ㎡　　＝　　　　 822,213,600 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	不要
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,473,275,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 162,060,250 円

支出合計　④+⑤+⑥

984,273,850 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	標準的な信用力の開発業者が負担する借入金利、期待する開発利潤率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	103,129,250 円	( 7 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 93,146,339 円
	販売総額(2期)	44,198,250 円	( 3 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 37,550,833 円
	販売総額(3期)	1,325,947,500 円	( 90 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,059,829,837 円
収入合計		－	－	－	－	1,190,527,009 円
支出	建築工事費(1期)	82,221,360 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 75,791,650 円
	建築工事費(2期)	82,221,360 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 70,570,593 円
	建築工事費(3期)	657,770,880 円	( 80 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 525,756,264 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	97,236,150 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 89,632,283 円
	販売管理費(2期)	64,824,100 円	( 40 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 56,208,977 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	817,959,767 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,190,527,009 円　　－　　　　　　 817,959,767 円　　＝　　　　　 372,567,242 円 370,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
西宮 -78　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 -78

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　米虫　淳子

TEL.

鑑定評価額

428,000,000 円

１㎡当たりの価格

425,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市南昭和町７０番１｢南昭和町８－１０｣				②地積　(㎡)	1,008 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	共同住宅ＲＣ6F1B	中高層共同住宅等が多く見られる住宅地域	北7.3m市道	水道、ガス、下水	西宮北口 440m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

６階建程度の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.5 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ市道

交通

施設

西宮北口駅北西方

440m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中高層共同住宅が多く見られる住宅地域である。地域要因については特筆すべき事項は見られず、今後も現状維
持で推移すると判断される。選好性の強い西宮北口エリアの面大地は希少で、地価は堅調に推移している。

(3)最有効使用の判定

６階建程度の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 434,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 371,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神戸市東部から阪神間の住宅地域全般と判定した。当該圏域は、都市部への交通アクセスが良好で、住
宅地としての選好性が強い。需要者の中心は、中堅若しくは大手のデベロッパー等である。標準地の存する「西宮北口
」駅周辺は、エンドユーザーが住みたい街として筆頭に上げる程、特に人気の高い地域である。需要の中心となる価格
帯は、画地規模によってばらつきがあり、把握は困難であるが、人気エリアの面大地は高額取引になりがちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、人気の高いエリアにある規模の大きな土地である。このような地域の面大地は、マンション用地として
取引されることが多い。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。開発法による価格は、デベロッ
パーの投資採算性に着目して求めた価格で、本件のような面大地では説得力を有するが、想定要素が多い。以上より、
比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 -45 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 387,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[ 92.2]

[100.0]
100

425,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    419,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮市の人口は概ね横ばい傾向、生産年齢人
口は比較的緩やかな減少にある。居住環境・
利便性に恵まれた住宅地が多く、市内外から
引き合いが強い。

地域要因に大きな変化は認められない。選好
性の高い西宮北口駅を最寄駅とし、面大地に
対する希少性から、デベロッパー等の需要は
底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 -78　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１２０４国 -35	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、北東4.6m、二方路		１住居地区計画等 (60,200)
b	０９２０３Ｙ -75	西宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	西10.1m市道、北西4.8m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
c	０３２０４国 -13	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
d	０６２０３Ｙ -59	芦屋市		建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 328,885	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	330,858	100 [ 75.2]	439,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	440,000
b	(　 ) 332,404	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	328,819	100 [ 78.4]	419,412		419,000
c	(　 ) 393,245	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	394,818	100 [ 91.3]	432,440		432,000
d	(　 ) 392,948	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	418,593	100 [ 97.0]	431,539		432,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 434,000 円／㎡]

西宮 -78　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,205,888,647	831,633,143	13	785,000	1,901.00	290,000	2,774.00
⑧開発法による価格	374,255,504 円　　　　（　 371,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -78　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,008 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,008.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
534.00 ㎡	2,774.00 ㎡	2,014.00 ㎡	760.00 ㎡	1,901.00 ㎡	ＲＣ・6F 1B ( 21 戸) 91㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.0 ％）	（ 275.2 ％）	（ 199.8 ％）	（ 75.4 ％）	（ 68.53 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	30.6 ｍ 32.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.3 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

785,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 785,000 円／㎡　　×　　 1,901.00 ㎡　　＝　　　　 1,492,285,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,492,285,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 301,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 301,600 円／㎡　　×　　　 2,774.00 ㎡　　＝　　　　 836,638,400 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	不要
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,492,285,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 164,151,350 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,000,789,750 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	104,459,950 円	( 7 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 94,348,227 円
	販売総額(2期)	44,768,550 円	( 3 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 38,035,360 円
	販売総額(3期)	1,343,056,500 円	( 90 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,073,505,060 円
収入合計		－	－	－	－	1,205,888,647 円
支出	建築工事費(1期)	83,663,840 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 77,121,328 円
	建築工事費(2期)	83,663,840 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 71,808,674 円
	建築工事費(3期)	669,310,720 円	( 80 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 534,980,058 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	98,490,810 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 90,788,829 円
	販売管理費(2期)	65,660,540 円	( 40 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 56,934,254 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	831,633,143 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,205,888,647 円　　－　　　　　　 831,633,143 円　　＝　　　　　 374,255,504 円 371,000 円／㎡