別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 西宮 -77　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -77 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　廣嶋　琢也   TEL.

鑑定評価額 46,500,000 円  １㎡当たりの価格 267,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市能登町２３番１外 ｢能登町１２－６｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,176) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4.4m市道 水道、ガス、下水 門戸厄神 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．４ｍ市道 交通 施設 門戸厄神駅南西方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。阪急西宮北口駅へも比較的近いことから根強い需要が見られ る圏域にあり、地価は若干の上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    267,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線、同今津線及びＪＲ東海道本線沿いを中心とする住宅地域である。需要者は、利便施設・ 文化施設が充実した阪急西宮北口駅界隈を生活圏として選好する者で、主に中所得者層及び高齢の住替え層である。阪 急西宮北口駅界隈生活圏に対する選好性は比較的強いため、地価は若干の上昇傾向である。中心価格帯は新築の戸建住 宅で５０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では経済性のある賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格の みの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地 価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    327,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [125.8] [100.0] 100 267,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    265,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的な住宅需要の縮小傾向の中で、需要は 生活利便性が高く住環境が良好なエリアに集 中する傾向にあり、西宮市は比較的選好性の 高い状況である。 阪急西宮北口駅界隈生活圏を選好する中高所 得者層等による根強い需要があり、地価は若 干の上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％