別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 西宮 -73　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -73 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　小杉　正樹   TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上ケ原四番町１番４ ｢上ケ原四番町４－１３｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし 、店舗等も混在する 住宅地域 西7.4m市道 水道、ガス、下水 甲東園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７． ４ｍ市道 交通 施設 甲東園駅南西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅からや や距離があり利便性が劣るため住宅地の需要はやや弱く、地価は若干の弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、西宮市市街地中北部の住宅地域が中心となる。需要者は手頃な 価格の戸建住宅を求める一次取得者が中心で、西宮市内居住者が多いが、他所からの転入も見られる。居住環境は普通 程度であるが、駅からやや距離があり利便性が劣るため住宅地の需要はやや弱く、地価は若干の弱含みで推移している 。規模等により様々であるが、土地は２千万円台半ば、新築戸建住宅は４千万円台半ばが取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンションも見られるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、市場においては自己居住用 不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地の地積では経済合理的な賃貸住宅の建設が できないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    198,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [ 79.7] [100.0] 100 245,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    245,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市市街地の住宅地の地価は、山手や駅徒 歩圏外の地域で下落の続く地域も見られるが 、上昇に転じたり上昇率が拡大する地域が増 加している。 駅からやや距離があり利便性が劣るため住宅 地の需要はやや弱く、地価は若干の弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％