別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 西宮 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -70 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 89,000,000 円  １㎡当たりの価格 392,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市松園町１４５番３ ｢松園町１－３４｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 夙川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 夙川駅南西方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅を主体とする閑静な住宅地域で、今後も現在の良好な住環境を維持するものと予測する。需要は 伸びており、地価は上昇している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    392,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市西部を中心とした阪急神戸本線沿線の環境良好な住宅地域。需要者は高所得者層が多く、西宮市内 の居住者のほか周辺市からの転入も見られる。中規模戸建住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地であるが、徒歩圏に買物施設も 増加するなど利便性の向上も見られ、地価は上昇傾向で推移している。中心となる価格帯は、細分化された戸建用地で ４，０００～５，０００万円程度が多いが、大規模な土地になると高額な取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、収益目的で土地が取引されることは殆どない。戸建住宅が選 好される地域で賃貸需要は弱く、経済合理性のある賃貸経営が困難と判断されるため収益還元法は適用しない。居住の 快適性が重視される優良住宅地にあって、自己利用目的の土地取引を中心に価格形成される住宅地域である。よって、 比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    425,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [102.0] 100 [108.2] [100.0] 100 393,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    384,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新設住宅着工戸数や土地取引件数が回復傾向 にある中、西宮市では一部郊外等を除き選好 性の高い地域を中心に住宅地の地価は上昇し ている。 周辺に買物施設等が増加するなど利便性の向 上もあって、需要は増加しており、地価は上 昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％