別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -63 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市山口町名来２丁目５１番 ｢山口町名来２－２３－３｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い区 画整理済の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 二郎 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 二郎駅南東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西宮市北部郊外の一般住宅等が多い住宅地域にあって、現況の住環境を維持して推移すると予測する。都心部へ の接近性等の利便性にやや劣るため、需要は弱く、今後地価は若干の下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市北部郊外における神戸電鉄三田線及び有馬線並びにＪＲ福知山線沿線の住宅地域である。需要者 の中心は、西宮市のほか近接する三田市・宝塚市・神戸市北区等の地縁性を有する居住者がその多くを占める。西宮市 北部郊外の既成住宅地域は都心部への接近性等の利便性に劣るため、需要は弱く、地価は下落傾向にある。需要の中心 となる価格帯は標準地と同規模程度の土地で６００万円台、新築建売住宅は２，０００万円前半までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 西宮市北部郊外の一般住宅等が多い区画整理済の住宅地域に存し、都心部接近性等に劣るため賃貸共同住宅の需要が乏 しく、また投資に見合った賃料を収受し得ないことから、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断 されるため、収益還元法の適用は断念した。よって、居住の快適性等が重視される住宅地域であるため、多数の取引事 例より求め得た実証的な比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市北部郊外に存する住宅地域の住宅需要 は低調に推移しており、新型コロナウイルス 感染症による地価への影響には引き続き注視 が必要である。 西宮市北部郊外の都心部接近性等の利便性に 劣る住宅地域にあって需要は弱く、地価は下 落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％