別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -61 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　隆介   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市宝生ケ丘１丁目１２６４番１４０ ｢宝生ケ丘１－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西4m市道 水道、ガス、下水 阪急宝塚 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 阪急宝塚駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が見られる高台の住宅地域であり、当面は現状を維持すると思料する。市街地から距離を置くこ とから需要が弱く地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線沿線の西宮市北東部に存する住宅地域である。主たる需要者は、市内居住者が中心と なる。戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であるが、最寄り駅から距離があり、需要はやや弱い。標準地と 同規模の土地で２，０００万円前後が需要の中心価格帯であり、建売住宅で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は付近一帯が開発された住宅地域内に存する。地域内において賃貸物件は少なく、行政的条件を勘案し賃貸経営 を目的とする建物の建築は経済合理性を有しないと判断し収益価格の算定は断念した。以上から、実証的な取引事例比 較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -76                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 83.2] [100.0] 100 54,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は、概ね需要が堅調であるが 、北部の一部住宅地では都心への接近性・利 便性等の面で選好性に劣り下落基調にある。 北部郊外の住宅地域で、駅からも遠く、利便 性が劣るうえ、傾斜が強く高齢者に人気がな いなど、需要は弱含みである。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％