別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 西宮 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -60 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.

鑑定評価額 53,800,000 円  １㎡当たりの価格 294,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市門戸東町１５０番３ ｢門戸東町５－２０｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に低層マン ションが介在する住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 門戸厄神 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    80 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 門戸厄神駅北方 300m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移すると予測する。新型コロナウイル ス感染症による影響に注視が必要であるが、地価は若干の上昇傾向を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    294,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急今津線及び甲陽線沿線の住宅地域。需要者は、阪神間の通勤者を主とした中高所得者が中心。画地 や街路の配置がやや雑然とするものの、駅から近く、旧来からの住宅地域として認知されている。地価は若干の上昇傾 向であるが、今後も新型コロナウイルス感染症の影響に注視が必要である。需要の中心価格帯は、対象標準地と同一規 模の土地で５，０００万円前後、細分化後の新築戸建総額で６，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅のほかマンション等も見受けられる住宅地域に存するが、対象標準地は規模が小さく、経済合理 的な賃貸住宅の経営が困難と判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映し た実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    325,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [112.8] [101.0] 100 293,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    292,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による実体経済の 変化は、商住工の用途毎に異なる地価影響が 認められるほか、同一用途内における二極化 も進んでいる。 地域要因に特段の変動は見られない。地価は 若干の上昇傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％