別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -57 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　隆介   TEL.

鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市甲陽園西山町３６番２ ｢甲陽園西山町２－１７｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする山手の住宅 地域 西7.4m市道 水道、ガス、下水 甲陽園 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７． ４ｍ市道 交通 施設 甲陽園駅北西方 400m 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い山手の閑静な住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持すると予測。最寄駅に近く居 住環境が良好なことから比較的安定的な需要があり、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急甲陽線、神戸線沿いの市街地北部の住宅地域である。需要者は、市内居住者が中心であるが、周辺 市からの転入も見られる。標準地は山麓部に存するものの駅から近く、居住の快適性及び利便性は恵まれることから需 要は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の土地で３，０００～４，０００万円程度、新築 戸建住宅では、総額５，０００～６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は、自己利用を中心とする住宅地域に存し、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法の適用は断 念した。需要者は居住の快適性を重視するものと考えられることから、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊 富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    198,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [ 92.7] [100.0] 100 210,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は、概ね需要が堅調であるが 、北部の一部住宅地では都心への接近性・利 便性等の面で選好性に劣り下落基調にある。 起伏があるものの、駅から近く居住の快適性 にも恵まれることから需要は堅調である。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％