別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -55 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　隆介   TEL.

鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市鷲林寺南町１番４１４ ｢鷲林寺南町５－５｣ ②地積 　(㎡) 446   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 地区計画等 風致地区建築協定 1.2:1 住宅 Ｗ2 大中規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 南西6.9m市道 水道、ガス、下水 甲陽園 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ９ｍ市道 交通 施設 甲陽園駅北西方 3.1km 法令 規制 １低専 (40,100) 地区計画等 風致地区建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状維持で推移すると予測する。居住の快適性には恵ま れるものの、最寄駅や市内中心部から距離を置き利便性に劣ることから、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市及びその周辺の住宅地域沿いの市街地北部の住宅地域である。需要者は、市内居住者が中心であ るが、周辺市からの転入も見られる。閑静な住環境が形成されているものの、標準地は山麓部に存し駅から遠く利便性 に劣ることから需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の土地で３，０００～４，０００万円程 度、新築戸建住宅では、総額５，０００～６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模から大規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、主な市場参加者は、自用利用目的の個人が中心 である。したがって、需要者は収益性よりも居住快適性等を重視するものである。なお、行政的条件を勘案したところ 、経済合理的な賃貸住宅の経営は難しいものと判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上から、現実の不動産 取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は、概ね需要が堅調であるが 、北部の一部住宅地では都心への接近性・利 便性等の面で選好性に劣り下落基調にある。 地域要因に特段の変動は見られないものの、 最寄駅からやや距離を有し、利便性の面から 地価はやや弱含みで推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％