別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -53 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.

鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 425,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市雲井町１０４番 ｢雲井町１－４５｣ ②地積 　(㎡) 675   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 大規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 夙川 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 夙川駅西方 440m 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。住宅 地としての選好性が強い夙川駅界隈にあり需要は堅調、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    425,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大規模一般住宅が建ち並ぶ阪神間の高級住宅地域。需要者の中心は、会社役員や医師等の高所得者層で ある。対象近隣地域周辺は１９２０年代、夙川右岸の六甲山麓台地に宅地開発された阪神間モダニズムの中心的住宅地 の一つで、良好な住環境は、夙川駅界隈の住宅地の中でも特別な位置づけとなっており、地価は緩やかな上昇傾向にあ る。流通する物件数が少ないエリアで、規模も様々であるが、取引総額は数億円規模となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、第１種低層住居専用地域に存し、容積率の制限等により、経済合理的な賃貸住宅の 建設が困難であることから、収益還元法は非適用とした。一方、自己利用目的での取引を行う需要者は、近隣の取引相 場を指標に意思決定するのが通常であり、比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    425,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [102.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 426,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    419,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の新設住宅着工戸数は微減傾向にあるが 、取引件数は回復の兆しが認められる。利便 性の高い住宅地の需要は堅調も、北部郊外等 では下落が継続。 良好な居住環境を維持する阪急神戸本線夙川 駅周辺の住宅地は、安定的な需要が認められ 、地価は緩やかな上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％