別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -51 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.

鑑定評価額 40,000,000 円  １㎡当たりの価格 294,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市川添町３４番１ ｢川添町１３－２８｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅を 中心とする住宅地域 北6.1m市道 水道、ガス、下水 香櫨園 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６．１ ｍ市道 交通 施設 香櫨園駅南方 560m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと予測される。住環境 が良好で、最寄駅からも徒歩圏であることから、需要は堅調で、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    294,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市及び芦屋市南部の住宅地域で、特に阪神沿線の住宅地域である。需要者は阪神間での居住を希望す る二次取得者が中心で、市内居住者のほか他所からの転入も認められる。国道４３号以南の住宅地としては閑静な住環 境を呈しており、最寄駅からも徒歩圏であることから、需要は堅調で地価水準は安定的に推移している。需要の中心価 格帯については、標準地と同程度の規模の土地で４千万円程度、小規模な新築建売等で５～６千万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域で、周辺には共同住宅も立地している。価格形成基盤は自用目的の取引が中 心である。標準地のような小規模画地の場合、経済合理性に見合った共同住宅等の建築は困難であり、戸建の貸家では 収益採算が合わないため、収益還元法の適用を断念した。従って、基準地の地価動向を踏まえ、実証的な比準価格によ り鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    291,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　西宮（県） -32             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    292,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市市街地は住環境及び利便性に比較的優 れ選好性が強く、新型コロナ感染症の影響も 些少なため、地価は堅調である。 国道４３号以南であるが、駅に近く比較的閑 静な環境を呈することから需要は堅調であり 、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +0.7 ％