別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -48 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　澤田　良一   TEL.

鑑定評価額 98,300,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市城山１５番２ ｢城山１１－１８｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にマンショ ンも見られる住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 苦楽園口 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ｍ市道 交通 施設 苦楽園口駅東方 950m 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、共同住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境が良 好な地域で最寄り駅から徒歩圏にあるため需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    298,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急神戸本線・甲陽線及びＪＲ東海道本線沿線で、概ね西宮市の市街地北西部の住宅地域。需要者の中心 は西宮市及び隣接市居住者であるが、大阪方面等からの転入者も見られる。最寄り駅から徒歩圏にあり、住環境が良好 な人気のある地域で宅地供給も多くはないことから、需要は堅調である。取引される価格帯は規模、取引事情等により まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンション等の収益物件は殆どなく、法令上の規制等により市場性のある共同住宅の想定が困難であり、 また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地と の検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    425,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [102.0] 100 [142.9] [100.0] 100 298,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    295,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市においては、人口は微減傾向にあり、 個人消費の持ち直しの動きは鈍く、雇用・所 得環境も厳しい状況が継続している。 最寄り駅から徒歩圏にある住環境が良好な地 域に存するため需要は堅調で、中規模画地の 供給も少なく、地価は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％