鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９２０４国 -19	西宮市		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、北東44m、南東3m、三方路		１中専 (70,200)
b	１１２０４国 -13	西宮市		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
c	１７２０４国 -6	西宮市		底地	（　）	ほぼ台形	南7m市道、東6m、北6m、西6m、四方路		１中専地区計画等 (60,200)
d	１１２０４国 -35	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、北東4.6m、二方路		１住居地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 309,931	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	318,479	100 [ 79.2]	402,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	402,000
b	(　 ) 306,326	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	308,470	100 [ 76.0]	405,882		406,000
c	(　 252,414) 315,517	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	315,517	100 [ 80.7]	390,975		391,000
d	(　 ) 328,885	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	330,858	100 [ 82.5]	401,040		401,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

西宮 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象地の最有効使用は分譲マンション用地と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
908,948,520	586,538,874	13	720,000	1,550.00	276,000	2,000.00
⑧開発法による価格	322,409,646 円　　　　（　 314,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -45　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,028 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,028.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
375.00 ㎡	2,000.00 ㎡	1,775.00 ㎡	225.00 ㎡	1,550.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 20 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 36.5 ％）	（ 194.6 ％）	（ 172.7 ％）	（ 21.9 ％）	（ 77.50 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	24.5 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

720,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する分譲事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 720,000 円／㎡　　×　　 1,550.00 ㎡　　＝　　　　 1,116,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,116,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 276,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 287,040 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 287,040 円／㎡　　×　　　 2,000.00 ㎡　　＝　　　　 574,080,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,116,000,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 122,760,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

696,840,000 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	78,120,000 円	( 7 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 69,839,280 円
	販売総額(2期)	33,480,000 円	( 3 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 28,156,680 円
	販売総額(3期)	1,004,400,000 円	( 90 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 810,952,560 円
収入合計		－	－	－	－	908,948,520 円
支出	建築工事費(1期)	86,112,000 円	( 15 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 79,378,042 円
	建築工事費(2期)	86,112,000 円	( 15 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 73,909,930 円
	建築工事費(3期)	401,856,000 円	( 70 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 324,458,534 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	73,656,000 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 67,896,101 円
	販売管理費(2期)	24,552,000 円	( 20 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 21,072,982 円
	販売管理費(3期)	24,552,000 円	( 20 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 19,823,285 円
支出合計		－	－	－	－	586,538,874 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	908,948,520 円　　－　　　　　　 586,538,874 円　　＝　　　　　 322,409,646 円 314,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
西宮 -45　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 -45

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　山本　考一

TEL.

鑑定評価額

403,000,000 円

１㎡当たりの価格

392,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市二見町７番１｢二見町１３－３１｣				②地積　(㎡)	1,028 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	共同住宅ＲＣ6	中小規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	甲子園口 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

甲子園口駅北西方

400m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅と共同住宅が混在する、利便性・居住環境とも良好な住宅地域である。マンション素地の供給は限定的
である一方、依然として需要は底堅いことから、地価は強含みにて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 319,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪神間の住宅地域で、西宮市及び周辺市も含む圏域である。分譲マンション（専有部分）の需要者は、西
宮市居住者のほか、他市からの流入も見られる。利便性・居住環境の優れた地域であり、面大地についてはマンション
素地としてディベロッパーから堅調な需要がある。このような好立地のマンション素地は需要に比べて供給が相対的に
少なく、開発業者間の競合により価格は上昇傾向である。画地規模や立地条件等により取引される価格は様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発法による価格は、最有効使用に基づき分譲マンションを想定し、再販売価格・建築コスト等は標準的であり、対象
不動産の主たる需要者たるディベロッパーの投資採算性に即した価格である。ただし想定項目が多く流動的な面も有す
る。従って、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を重視しつつ、開発法による価格も関連付け、
さらに指定基準地価格の推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    387,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西宮（県） -21             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    389,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮市は居住環境・利便性とも良好、人口は
概ね横ばいで、底堅い需要が認められる。地
価は強含みだが、横ばいや、下落している地
域も多い。

マンションと一般住宅が混在する閑静な住宅
地域であり、地域要因に特段の変動はない。
新型コロナの影響による市場の混乱は回復傾
向にある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

+0.8 ％

３　試算価格算定内訳

西宮 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９２０４国 -19	西宮市		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、北東44m、南東3m、三方路		１中専 (70,200)
b	１１２０３Ｙ -72	西宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.2m市道、北5.8m、角地		１住居 (70,200)
c	１１２０４国 -35	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、北東4.6m、二方路		１住居地区計画等 (60,200)
d	０６２０３Ｙ -71	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、南5m、角地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 309,931	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	318,479	100 [ 80.2]	397,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	397,000
b	(　 ) 325,545	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	316,063	100 [ 82.3]	384,038		384,000
c	(　 ) 328,885	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	330,858	100 [ 82.5]	401,040		401,000
d	(　 ) 446,564	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	437,893	100 [ 105.3]	415,853		416,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

西宮 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション用地を最有効使用と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション用地を最有効使用と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
912,735,806	585,261,209	13	723,000	1,550.00	275,000	2,000.00
⑧開発法による価格	327,474,597 円　　　　（　 319,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -45　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,028 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,028.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
375.00 ㎡	2,000.00 ㎡	1,775.00 ㎡	225.00 ㎡	1,550.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 20 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 36.5 ％）	（ 194.6 ％）	（ 172.7 ％）	（ 21.9 ％）	（ 77.50 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	24.5 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

723,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の分譲マンションの取引事例を比較検討し、売出価格等も参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 723,000 円／㎡　　×　　 1,550.00 ㎡　　＝　　　　 1,120,650,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,120,650,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 275,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 286,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の分譲マンションの建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 286,000 円／㎡　　×　　　 2,000.00 ㎡　　＝　　　　 572,000,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	指導要綱等に基づき、開発負担金の負担は不要と判断
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,120,650,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 123,271,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

695,271,500 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	金融機関の貸出金利、デベロッパーの開発利潤率、事業リスク等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	78,445,500 円	( 7 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 70,130,277 円
	販売総額(2期)	33,619,500 円	( 3 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 28,274,000 円
	販売総額(3期)	1,008,585,000 円	( 90 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 814,331,529 円
収入合計		－	－	－	－	912,735,806 円
支出	建築工事費(1期)	85,800,000 円	( 15 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 79,090,440 円
	建築工事費(2期)	85,800,000 円	( 15 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 73,642,140 円
	建築工事費(3期)	400,400,000 円	( 70 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 323,282,960 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	73,962,900 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 68,179,001 円
	販売管理費(2期)	24,654,300 円	( 20 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 21,160,786 円
	販売管理費(3期)	24,654,300 円	( 20 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 19,905,882 円
支出合計		－	－	－	－	585,261,209 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	912,735,806 円　　－　　　　　　 585,261,209 円　　＝　　　　　 327,474,597 円 319,000 円／㎡