別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -43 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.

鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 269,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市鳴尾町４丁目１５９番４ ｢鳴尾町４－１４－７｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか、駐 車場も見られる住宅 地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 鳴尾・武庫川女子大前 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 鳴尾・武庫川女子大前 駅南西方 700m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか、駐車場も見られる住宅地域にあって、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。近隣に は大規模商業施設が立地し、駅徒歩圏に存するため需要は堅調で、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    269,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市南東部における概ね阪神本線沿線の住宅地域である。主な需要者の中心は、西宮市内の居住者が 中心となるが、阪神間における周辺他市からの転入も見られる。近隣には大型商業施設が立地するほか駅徒歩圏に存す るため利便性は概ね良好であり、需要は底堅く、地価は若干の上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、標準地と同規模 程度の土地で３，５００万円前後、細分化された新築建売分譲で４，５００万円前後が一応の水準となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほか、駐車場も見られる住宅地域に存し、自用目的での取引がその多くを占め、標準地の地積及び間口・奥 行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適用は断念した 。よって、居住の快適性等が重視される住宅地域であるため、多数の取引事例より求め得た実証的な比準価格を標準に 、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -85                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    220,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 81.1] [100.0] 100 269,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    268,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の利便性・住環境が良好な住宅地域の 需要は堅調であるが、新型コロナウイルス感 染症による地価への影響には引き続き注視が 必要である。 大規模商業施設等が周辺に立地し、駅徒歩圏 に存することから利便性に恵まれた住宅地域 で、需要は概ね良好で、地価は若干の上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％