別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 西宮 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -40 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　小杉　正樹   TEL.

鑑定評価額 34,200,000 円  １㎡当たりの価格 314,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市御茶家所町３６番６ ｢御茶家所町３－２９｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほかに 共同住宅も見られる 住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 さくら夙川 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ７ｍ市道 交通 施設 さくら夙川駅南西方 500m 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。居住 環境及び利便性は概ね良好で不動産の需要は比較的多く、当面地価は緩やかな上昇が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    314,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、西宮市の市街地西部に広がる住宅地域が中心となる。需要者は 同一需給圏内居住者が多いが、他所からの転入も認められる。居住環境及び利便性は概ね良好で不動産の需要は比較的 多く、地価は緩やかな上昇傾向が認められる。規模等により様々であるが、土地は３～４千万円、新築建売住宅は５～ ６千万円が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンションも見られるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、市場においては自己居住用 不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地の地積では経済合理的な賃貸住宅の建設が できないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    425,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [102.0] 100 [135.8] [100.0] 100 313,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    308,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市市街地の住宅地の地価は、山手や駅徒 歩圏外の地域で下落の続く地域も見られるが 、上昇に転じたり上昇率が拡大する地域が増 加している。 居住環境及び利便性は概ね良好で住宅地の需 要は比較的多く、地価は上昇率が拡大してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％