別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -39 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.

鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市浜甲子園２丁目６３番２外 ｢浜甲子園２－１１－２１｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,180) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 甲子園 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 甲子園駅南西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,180) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域であり、現況の住環境を概ね維持すると予測する。良好な住環境か ら当該地域の住宅需要は安定的であり、今後地価は概ね横ばい基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市南部における概ね阪神本線沿線の住宅地域である。主な需要者の中心は、西宮市内の居住者がそ の多くを占め、阪神間における周辺他市からの転入も見られる。一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域にあって 、最寄駅からやや遠いものの、住環境は良好であることから需給関係は安定的で、地価は横這い基調で推移している。 需要の中心価格帯は標準地と同規模程度の土地で３，５００万円前後、新築建売住宅で５，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域にあって、周辺においては賃貸共同住宅等も見られるが、標準地の地積及 び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適用 は断念した。よって、居住の快適性等が重視される住宅地域であるため、実証的な比準価格を標準に、代表標準地との 検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -85                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    220,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [101.0] [101.0] 100 218,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    218,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の利便性・住環境が良好な住宅地域の 需要は堅調であるが、新型コロナウイルス感 染症による地価への影響には引き続き注視が 必要である。 一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域 にあって、最寄駅から距離を有する一方、住 環境は良好であり、需要は安定的で地価は横 這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％