別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -37 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　富山　有治   TEL.

鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 237,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市甲陽園本庄町５番４ ｢甲陽園本庄町６－６９｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、マ ンションが建ち並ぶ 住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 甲陽園 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　　 ４．５ｍ市道 交通 施設 甲陽園駅北東方 380m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅、マンションが建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測し、地価 は横ばい傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    237,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急甲陽線及び神戸本線沿線の概ね西宮市市街地北部の住宅地が圏域である。需要者の中心は、西宮市 内の居住者が中心である。山手の比較的閑静な住宅地で、利便性に比較的恵まれ、一定の需要が存するが、新型コロナ の影響等もあり、地価は横ばいとなっている。市場の中心価格帯は、土地は取引規模が１６０㎡程度で３０００万円～ ５０００万円前後、新築建売住宅は、４０００万円～５０００万円が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は、収益物件として画地規模がやや小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸共同住宅の建築が困難なため、 収益還元法は適用できないと判断した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により 試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    198,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [ 82.5] [100.0] 100 236,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    237,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響で依然厳しい状況に あるが持ち直しの動きもみられる。 比較的、良好な住環境と利便性に恵まれ、一 定の需要が見込まれるが、地価は横ばい傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％