別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 西宮 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -32 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　小杉　正樹   TEL.

鑑定評価額 50,100,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市苦楽園六番町６３番 ｢苦楽園六番町３－１５｣ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北西7m市道 水道、ガス、下水 芦屋 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７ｍ 市道 交通 施設 芦屋駅北東方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。居住環境は良好 であるが接近条件が劣り、需要の低迷から当面地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市市街地西部の住宅地域を中心に隣接する芦屋市等の住宅地域にわたる。需要者は同一需給圏内居住 者が中心であるが他所からの転入も見られ、資金力のある二次取得者が多い。閑静な住宅地域で居住環境は良好である が、駅や市内中心部から遠く利便性が劣り、住宅地の需要はやや弱く地価は弱含みで推移している。規模等により様々 であるが、土地は５千万円前後、建物は注文住宅が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の 規範性は高い。また、対象標準地の最有効使用は戸建住宅地と判断されるが、戸建貸家では経済合理的な賃貸住宅の経 営が困難であるため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    198,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [102.8] [100.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    191,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市市街地の住宅地の地価は、山手や駅徒 歩圏外の地域で下落の続く地域も見られるが 、上昇に転じたり上昇率が拡大する地域が増 加している。 地域要因に特別な変動は認められないが、駅 から遠く利便性が劣るため住宅地の需要は弱 く、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％