別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 西宮 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -31 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　野村　国世   TEL.

鑑定評価額 76,000,000 円  １㎡当たりの価格 434,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市羽衣町１０３番６外 ｢羽衣町１－１５｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い住宅地域 東6.1m市道、背面道 水道、ガス、下水 夙川 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． １ｍ市道 交通 施設 夙川駅南西方 350m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。利便性・環境に恵 まれ、需要は高く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    434,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線、甲陽線、ＪＲ東海道線沿線の住環境に恵まれた住宅地が所在する圏域である。需要者の 中心は、西宮市内の居住者を主とした二次取得者等で、一部他市からの転入も認められる。環境・利便性に恵まれ、西 宮市内でも需要が高く、地価推移は上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は規模により様々であり、需要の中心と なる価格帯は見いだせない状況にあるが標準地と同程度で７，０００～８，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は、画地規模がやや小さく、収益物件として経済合理的な経営が可能となる賃貸共同住宅の建築が困難なため、 収益還元法は適用できないと判断した。居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定さ れることが一般的である。従って、夙川駅を最寄駅とする周辺住宅地域の事例に基づく比準価格を採用するものとし、 地価動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    425,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西宮（県） -20             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    429,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地の地価は、景況の回復傾向に より、北部郊外を除いて、微増傾向を中心に 、下記要因の影響下にある。 市内でも選好性の高い夙川地域にあって、地 価は上昇傾向にある。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％ +1.2 ％