別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -27 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　富山　有治   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市青木町４０番７ ｢青木町５－２８｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 中小規模住宅の他、 共同住宅も見られる 住宅地域 南6m市道、東側道 水道、ガス、下水 西宮 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    65 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 西宮駅北方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅に共同住宅も見られる住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。西 宮市内の堅調な需要に支えられ、地価水準は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    231,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急線沿線を中心とする住宅地で、概ね西宮市及び隣接市の圏域である。需要者の中 心は西宮市及び隣接市の居住者である。対象標準地の存する地域は、共同住宅等も立地しており十全の住環境にはない が、西宮市への選好性の高さを反映して、需要は比較的堅調に推移している。土地は２，０００万円～２，５００万円 程度で、新築建売住宅は３，０００万円～４，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理 的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。最寄駅が同一である、 事情補正を要しない取引に係る事例を採用する等規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した 。なお、代表標準地とも均衡が認められる。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    327,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [156.5] [107.1] 100 230,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    229,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響で依然厳しい状況に あるが持ち直しの動きもみられる。西宮市は 人気エリアが多く実需が堅調で、市街地価は 上昇地点が多い。 共同住宅も見られる住宅地域であるが、西宮 市への選好性の強さを反映して地価水準は強 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％