鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８２０４国 -35	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	１１２０４国 -28	西宮市		建付地	（　）	長方形	南4.2m道路、中間画地		１住居地区計画等 (60,168)
c	１８２０４国 -34	西宮市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	１１２０４国 -35	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、北東4.6m、二方路		１住居地区計画等 (60,200)
e	１５２０４国 -27	西宮市		建付地	（　）	長方形	南西4.3m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,829	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	290,201	100 [ 100.0]	290,201	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	299,000
b	(　 ) 247,117	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	270,043	100 [ 91.1]	296,425		305,000
c	(　 ) 326,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	317,322	100 [ 98.9]	320,851		330,000
d	(　 ) 328,885	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	330,858	100 [ 96.0]	344,644		355,000
e	(　 ) 336,507	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	336,174	100 [ 115.2]	291,818		301,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

西宮 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,214,911	1,811,653	7,403,258	5,718,000	1,685,258	（　0.9771） 1,646,666	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	40,162,585 円　　　　（　 179,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	224 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階賃貸面積約３９㎡（１ＬＤＫ）×３戸、２～３階賃貸面積約４１㎡（１ＬＤＫ）×６戸

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にして査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	130.00	90.0	117.00	2,128	248,976	1.0	248,976
							2.0	497,952
2～ 3	住宅	130.00	95.0	123.50	2,128	262,808	1.0	262,808
							2.0	525,616
～

～

～

計		390.00	93.3	364.00		774,592		774,592
								1,549,184

⑨年額支払賃料	774,592 円　×　12ヶ月　＝　 9,295,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,295,104 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 464,755 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,830,349 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	774,592 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,359 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,549,184 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 377,203 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,214,911 円　　　　（　 41,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５２０４賃　　　　-2	1,766 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,346	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,221 円/㎡　月額支払賃料（　 2,128 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１５２０４賃　　　　-5	1,509 ( 1,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,096
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	381,200 円	95,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	278,853 円	9,295,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 151,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 810,000 円	95,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,300 円	95,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,300 円	95,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,811,653 円　（　　　　　　 8,088 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,300,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,718,000 円（　　　　　 25,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,214,911 円
②総費用	1,811,653 円
③純収益　①－②	7,403,258 円
④建物等に帰属する純収益	5,718,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,685,258 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,646,666 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,162,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
西宮 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 -25

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　布谷　嘉浩

TEL.

鑑定評価額

67,200,000 円

１㎡当たりの価格

300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市甲子園浜田町９１番｢甲子園浜田町１－１８｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画等
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南8m市道	水道、ガス、下水	久寿川 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、８ｍ
市道

交通

施設

久寿川駅北東方

460m

法令

規制

１住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅への接近性があり
、需要が認められ、地価はやや上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪神甲子園駅周辺の住宅地域を中心に、西宮市南部の住宅地域にわたる。需要者は市内居住者や地縁関係
者が中心であるが、周辺市等市外からの流入も認められる。最寄駅へ徒歩圏で、需要は比較的堅調で、地価はやや強含
みで推移している。土地は規模により異なるが近年は細分化の傾向が見られる為、３０００万円前後が中心で、新築一
戸建で総額５５００万円までの取引が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺において、賃貸アパートなど散見されるものの、土地に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低く試
算され、参考程度にとどまる。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行
い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 -86 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 336,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[101.0]

100
[116.4]

[103.0]
100

300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    294,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮市の住宅地は、コロナの影響はほぼなく
、需要が高く地価は堅調。北部郊外の住宅地
は、購入総額レンジ内に入り、地価は横ばい
・微落傾向。

地域要因に特段の変化は認められないが、最
寄駅に近いなど、需要は比較的高い。

個別的要因に特段の変化は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８２０４国 -35	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	１５２０４国 -32	西宮市		更地	（　）	不整形	北東7.8m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１５２０４国 -27	西宮市		建付地	（　）	長方形	南西4.3m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,172)
d	１８２０４国 -25	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北4m、角地		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,829	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	290,201	100 [ 98.0]	296,123	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	305,000
b	(　 ) 318,736	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	323,243	100 [ 111.3]	290,425		299,000
c	(　 ) 336,507	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	336,174	100 [ 116.1]	289,556		298,000
d	(　 ) 274,631	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	268,232	100 [ 93.1]	288,112		297,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

西宮 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,732,544	1,708,656	7,023,888	5,352,000	1,671,888	（　0.9771） 1,633,602	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	39,843,951 円　　　　（　 178,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	224 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ共同住宅、平均専有面積約４０㎡×９戸

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

類似建物及び標準値を参考。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	130.00	90.0	117.00	1,925	225,225	1.0	225,225
							2.0	450,450
2～ 3	住宅	130.00	95.0	123.50	2,060	254,410	1.0	254,410
							2.0	508,820
～

～

～

計		390.00	93.3	364.00		734,045		734,045
								1,468,090

⑨年額支払賃料	734,045 円　×　12ヶ月　＝　 8,808,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,808,540 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 440,427 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,368,113 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	734,045 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,468,090 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 357,458 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,732,544 円　　　　（　 38,985 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３２０４賃　　　　-7	1,812 ( 1,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,179	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,060 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４２０４賃　　　　-4	1,791 ( 1,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,139
c	０５２０４賃　　　　-5	1,924 ( 1,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,133

西宮 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	356,800 円	89,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	264,256 円	8,808,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 151,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 758,200 円	89,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,200 円	89,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,200 円	89,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,708,656 円　（　　　　　　 7,628 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,200,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,352,000 円（　　　　　 23,893 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,732,544 円
②総費用	1,708,656 円
③純収益　①－②	7,023,888 円
④建物等に帰属する純収益	5,352,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,671,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,633,602 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,293 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,843,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,000 円／㎡）