鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６２０３Ｙ -71	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、南5m、角地		１低専 (60,100)
b	１７２０４国 -6	西宮市		底地	（　）	ほぼ台形	南7m市道、東6m、北6m、西6m、四方路		１中専地区計画等 (60,200)
c	１１２０４国 -13	西宮市		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	０８２０４国 -34	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.7m市道、中間画地		１低専 (60,150)
e	０３２０４国 -13	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 446,564	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	437,893	100 [ 107.5]	407,342	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	407,000
b	(　 252,414) 315,517	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	315,517	100 [ 82.4]	382,909		383,000
c	(　 ) 306,326	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	308,470	100 [ 81.6]	378,027		378,000
d	(　 ) 381,547	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	382,310	100 [ 96.0]	398,240		398,000
e	(　 ) 393,245	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	394,818	100 [ 95.0]	415,598		416,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 393,000 円／㎡]

西宮 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,267,087,810	798,139,450	13	755,000	2,000.00	300,000	2,500.00
⑧開発法による価格	468,948,360 円　　　　（　 374,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,254 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,254.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
600.00 ㎡	2,500.00 ㎡	2,250.00 ㎡	250.00 ㎡	2,000.00 ㎡	ＲＣ・4F 1B ( 25 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.8 ％）	（ 199.4 ％）	（ 179.4 ％）	（ 19.9 ％）	（ 80.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	46.7 ｍ 25.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.7 ｍ 30.0 ｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

755,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 755,000 円／㎡　　×　　 2,000.00 ㎡　　＝　　　　 1,510,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,510,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 312,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 312,000 円／㎡　　×　　　 2,500.00 ㎡　　＝　　　　 780,000,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金はない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,510,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 151,000,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

931,000,000 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	105,700,000 円	( 7 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 96,440,680 円
	販売総額(2期)	45,300,000 円	( 3 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 39,279,630 円
	販売総額(3期)	1,359,000,000 円	( 90 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,131,367,500 円
収入合計		－	－	－	－	1,267,087,810 円
支出	建築工事費(1期)	78,000,000 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 73,374,600 円
	建築工事費(2期)	78,000,000 円	( 10 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 69,030,000 円
	建築工事費(3期)	624,000,000 円	( 80 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 519,480,000 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	75,500,000 円	( 50 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 71,022,850 円
	販売管理費(2期)	45,300,000 円	( 30 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 40,090,500 円
	販売管理費(3期)	30,200,000 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 25,141,500 円
支出合計		－	－	－	－	798,139,450 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,267,087,810 円　　－　　　　　　 798,139,450 円　　＝　　　　　 468,948,360 円 374,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
西宮 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 -11

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　谷詰　岳史

TEL.

鑑定評価額

485,000,000 円

１㎡当たりの価格

387,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市結善町５番１｢結善町１－１４｣				②地積　(㎡)	1,254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	2:1	共同住宅ＲＣ4F1B	共同住宅に戸建住宅等が介在する住宅地域	西5.7m市道、北側道	水道、ガス、下水	夙川 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．７ｍ市道

交通

施設

夙川駅北東方

680m

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移すると予測する。新型コロナウイルス感染症
による影響に注視が必要であるが、地価は上昇傾向を示すと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 390,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 375,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西宮市及び隣接市内の駅徒歩圏にあって、閑静な住環境を保持する住宅地域。需要者は、資力を有する
デベロッパーが中心。圏内の住宅選好性が高く、エンドの購入意欲は依然として堅調である。但し、地価は若干の上昇
傾向であるが、今後も新型コロナウイルス感染症の影響に注視が必要である。開発素地は稀少性が認められるが、道路
付け等の個別性による取引価格の差異も大きく、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地はマンション適地である。主たる需要者であるマンションデベロッパーは、市場性を反映した比準価格と投
資採算性を反映した開発法による価格の双方を重視して取引を行うものと思料する。比準価格は実際の取引事例に基づ
く実証的な価格である一方、開発法は販売価格、建築費等の査定に想定要素を含む点は否めない。本件では、比準価格
を重視し、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 -45 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 387,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[101.0]

[100.0]
100

388,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による実体経済の
変化は、商住工の用途毎に異なる地価影響が
認められるほか、同一用途内における二極化
も進んでいる。

地域要因に特段の変動は見られない。地価は
上昇傾向で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１２０４国 -13	西宮市		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	０２２０４国 -13	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ台形	北5.5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
c	１８２０４国 -11	西宮市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m市道、北5m、二方路		２中専 (60,200)
d	１８２０３Ｙ -52	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,326	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	308,470	100 [ 81.6]	378,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	378,000
b	(　 ) 333,912	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	333,912	100 [ 82.1]	406,714		407,000
c	(　 ) 184,986	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 83.2]	279,035	100 [ 78.0]	357,737		358,000
d	(　 ) 297,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	297,563	100 [ 72.6]	409,866		410,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

西宮 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自己使用の分譲マンションを中心とする住宅地域であり、賃貸経営を想定した収益還元法は規範性が劣ると判断したため、収益還元法の適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション用地を最有効使用と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,268,766,072	798,319,920	13	756,000	2,000.00	300,000	2,500.00
⑧開発法による価格	470,446,152 円　　　　（　 375,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,254 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,254.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
600.00 ㎡	2,500.00 ㎡	2,250.00 ㎡	250.00 ㎡	2,000.00 ㎡	ＲＣ・4F 1B ( 25 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.8 ％）	（ 199.4 ％）	（ 179.4 ％）	（ 19.9 ％）	（ 80.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	46.7 ｍ 25.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.7 ｍ 30.0 ｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

756,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する分譲事例価格等を参考として査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 756,000 円／㎡　　×　　 2,000.00 ㎡　　＝　　　　 1,512,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,512,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 312,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 312,000 円／㎡　　×　　　 2,500.00 ㎡　　＝　　　　 780,000,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金の負担はないと判断
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,512,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 151,200,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

931,200,000 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	105,840,000 円	( 7 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 96,568,416 円
	販売総額(2期)	45,360,000 円	( 3 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 39,331,656 円
	販売総額(3期)	1,360,800,000 円	( 90 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,132,866,000 円
収入合計		－	－	－	－	1,268,766,072 円
支出	建築工事費(1期)	78,000,000 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 73,374,600 円
	建築工事費(2期)	78,000,000 円	( 10 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 69,030,000 円
	建築工事費(3期)	624,000,000 円	( 80 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 519,480,000 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	75,600,000 円	( 50 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 71,116,920 円
	販売管理費(2期)	45,360,000 円	( 30 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 40,143,600 円
	販売管理費(3期)	30,240,000 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 25,174,800 円
支出合計		－	－	－	－	798,319,920 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,268,766,072 円　　－　　　　　　 798,319,920 円　　＝　　　　　 470,446,152 円 375,000 円／㎡