別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -10 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　富山　有治   TEL.

鑑定評価額 50,900,000 円  １㎡当たりの価格 324,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上甲子園１丁目１８６番３ ｢上甲子園１－８－２５｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 甲子園口 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 甲子園口駅南西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内において特段の変動要因がないことから、現状維持と予測する。景気は新型コロナの影響により依然厳し い状況にあるが、持ち直しの動きもみられる。需要は堅調である為、地価は上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    324,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線・阪神本線沿線の西宮市の住宅地域である。需要者の中心は西宮市及び周辺市居住の二次 取得者である。人気のエリアで、不動産取引は中古不動産又は土地の取得後注文住宅を建設する場合がほとんどであり 、新築建売住宅の供給は少ない。景気は新型コロナの影響により、依然厳しい状況にあるが、持ち直しの動きもみられ る。市場の中心価格帯は、標準的画地の規模の土地は５千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引の中心は自己使用不動産である。したがって 、当該地域では居住の快適性を主たる指標として価格が形成されている。このような地域的特性を踏まえ、本件では収 益還元法は適用せず、地域的特性の類似した取引事例に基づき、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    340,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [106.1] [103.0] 100 324,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    322,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市は住宅地として人気が高いエリアが多 く、実需に基づく需要は堅調であるため、市 街地の地価は上昇傾向の地域が多い。 成熟した住宅地域で、地域の特性に変化はな い。景気は新型コロナの影響により依然厳し い状況にあるが、持ち直しの動きもみられ、 地価は上昇傾向。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％