別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 西宮 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -8 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.

鑑定評価額 44,000,000 円  １㎡当たりの価格 297,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市下大市東町１７２番１６ ｢下大市東町１５－１１｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅と共同住宅 が混在する住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 門戸厄神 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 門戸厄神駅北東方 340m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域であり、現況の住環境を概ね維持すると予測する。最寄駅に も近く、住宅地選好性は良好である。地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    297,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、阪急今津線沿線に広がる西宮市市街地中部の住宅地域が中心と なる。需要者は西宮市内居住者が中心であるが、他所からの転入も認められる。駅に近く利便性が良いため住宅地の需 要は多く、地価はやや上昇傾向にある。土地は標準地の規模で４，５００万円前後であるが、新築建売住宅は土地１０ ０㎡程度で５，５００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心として共同住宅等も見られる住宅地域であるが、不動産市場においては自己居住用不動産の 取引が中心となるため比準価格の規範性は相対的に高い。また、対象標準地の地積では経済合理的な賃貸住宅の経営が 困難であると判断したため、収益還元法の適用は断念した。よって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地の 価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    325,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [101.0] 100 297,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    296,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は、需要が堅調なことから地 価は横ばい～やや上昇傾向にあるが、西宮北 部郊外等利便性等の劣る地域は、地価は下落 傾向にある。 良好な住環境や利便性を維持しており、地域 要因に大きな変化はない。底堅い需要が認め られ、地価はやや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％