別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 西宮 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -7 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　廣嶋　琢也   TEL.

鑑定評価額 58,200,000 円  １㎡当たりの価格 329,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上甲東園２丁目５２番 ｢上甲東園２－８－１１｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 甲東園 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 甲東園駅北西方 600m 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。住環境が良好な山手の住宅地域であるが、最寄り駅までの地 勢にやや劣るため、需要はやや弱い状況が継続するものと考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    329,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市市街地北部の阪急今津線沿線の住宅地域である。需要者は主に中高所得水準層で、西宮市居住者が 中心であるが、市外からの転入も見受けられる。近隣地域は駅からの接近性は比較的良好で、住環境にも恵まれており 、住宅地に対する選好性は高い。但し、最寄り駅までの地勢がフラットな住宅地域と比較してやや需要は弱い状況であ る。新築の戸建住宅は６０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は比較的閑静な戸建住宅地域内に存し、賃貸共同住宅の想定は経済合理性が乏しいため、比準価格のみの試 算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形 成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    325,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 327,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    326,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的な住宅需要の縮小傾向の中で、需要は 生活利便性が高く住環境が良好なエリアに集 中する傾向にあり、西宮市は比較的選好性の 高い状況である。 富裕層等が選好する閑静な住宅地域に所在す るが、最寄り駅までの地勢に劣ることから、 地価上昇はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％