別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西宮 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -3 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.

鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 285,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市甲子園四番町８４番１ ｢甲子園四番町１２－８｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅にマ ンションも見られる 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 甲子園 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北東、６ ｍ市道 交通 施設 甲子園駅北東方 950m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。良好 な住宅地域であり、住宅地としての需要は根強く、今後も地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    390,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市内のＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線で、住環境が良好な住宅地域である。近隣地域及び周辺地 域は、名声のある高級住宅地域で、需要者は、阪神間の中高所得層、買い替え層等が中心となり、同一需給圏内のほか 他所からの転入も認められる。良好な住宅地域で需要は根強いため、地価は堅調に推移している。土地は標準地の規模 で６千万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域である。周辺では賃貸マンションも見られるが、取引は殆ど が自用目的で、また、地価に即応する賃料を得ることは困難であり、標準地程度の規模であれば、経済合理的な経営が 可能な賃貸住宅の建築は困難であるため、本件では収益還元法の適用を断念した。従って、取引市場を直接反映した実 証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -86                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    336,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [ 86.7] [100.0] 100 391,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市市街地は住環境及び利便性に比較的優 れ選好性が強く、新型コロナウイルス感染症 の影響も些少なため、地価は堅調である。 住宅地として優良な居住環境を維持しており 、地域要因に大きな変化はない。底堅い需要 が認められ、地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％