鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

明石 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＧ４０４国 -7	明石市		更地	（　）	長方形	北東30m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	ＭＭ４０４国 -20	明石市		更地	（　）	不整形	北東12m国道、北西9m、角地		準住居 (70,200)
c	ＫＴ４０４国 -9	明石市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.9m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	ＫＲ４０４国 -13	明石市		建付地	（　）	台形	南東12m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	ＳＮＢ４０４国 -33	神戸市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m県道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,688	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,688	100 [ 53.6]	230,761	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	231,000
b	(　 ) 126,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	128,096	100 [ 55.1]	232,479		232,000
c	(　 ) 195,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	195,219	100 [ 87.5]	223,107		223,000
d	(　 ) 254,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	254,874	100 [ 97.0]	262,757		263,000
e	(　 ) 206,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	206,972	100 [ 90.9]	227,692		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

明石 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,125,929	2,571,225	10,554,704	8,671,600	1,883,104	（　0.9534） 1,795,351	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	41,752,349 円　　　　（　 192,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	160.00	Ｓ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	217 ㎡	20.3 m x 11.8 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所は部分貸し、３～４階住宅はファミリータイプで平均専有面積約４５㎡を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

周辺類似建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	75.0	120.00	3,183	381,960	5.0	1,909,800
							3.0	1,145,880
2～ 2	事務所	160.00	85.0	136.00	2,100	285,600	3.0	856,800
							2.0	571,200
3～ 4	住宅	160.00	85.0	136.00	1,600	217,600	1.0	217,600
							1.0	217,600
～

～

計		640.00	82.5	528.00		1,102,760		3,201,800
								2,152,280

⑨年額支払賃料	1,102,760 円　×　12ヶ月　＝　 13,233,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 528.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,233,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 661,656 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,571,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,201,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,152,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 524,048 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,125,929 円　　　　（　 60,488 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＵＧ４０４賃　　　　-8	3,772 ( 3,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	3,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,400 円/㎡　月額支払賃料（　 3,183 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＵＧ４０４賃　　　　-12	2,679 ( 2,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	3,283
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	532,000 円	133,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	529,325 円	13,233,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,571,225 円　（　　　　　　 11,849 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,671,600 円（　　　　　 39,961 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,125,929 円
②総費用	2,571,225 円
③純収益　①－②	10,554,704 円
④建物等に帰属する純収益	8,671,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,883,104 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,795,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,274 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,752,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
明石 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

明石 5-13

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　水野　雅一

TEL.

鑑定評価額

48,600,000 円

１㎡当たりの価格

224,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	明石市大久保町駅前２丁目１番４				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 2:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ4	小売店舗が連たんする路線商業地域	南西20m国道	水道、ガス、下水	大久保 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所、住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

大久保駅北東方

220m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道２号沿いの地域で急速な変化は見られず当分現状維持と予測する。近年急速に整備が進んだ大久保駅周辺は
大型店舗等の集客施設も充実し新規出店実需も見込める立地である。地価は横ばい傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所、住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 236,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で概ね明石市及び神戸市内の商業地域。需要者は地縁性をもつ個人事
業者のほか、立地条件によってはチェ－ン展開型の店舗の進出も見込まれる。小売店舗の経営環境は依然厳しいものの
、近時の大規模な整備により施設集積が進み「大久保」駅周辺の商圏は拡大しており、安定的な実需が見込まれる立地
とみられる。なお、取引規模等が一様ではないため中心となる価格帯としての把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内の利用状況を勘案のうえ想定建物を設定し収益価格を求めたが、利用形態が多様な路線沿いの地域で自己使用目
的の取引も予想される。したがって、商業地域ではあるが収益価格が市場実態に副った価格検証と言い切れない実情を
考慮のうえ比準価格を吟味し下記（８）・⑨の変動内容を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該状
況から決定額は比準価格寄りとなったが、収益価格との乖離も小幅で妥当な結果と判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    224,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　明石（県） 5-5             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    224,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の商業取引は立地、規模等により一様で
はないが地価は概ね安定的に推移。一部上昇
している地域もある。新型コロナの影響は限
定的。

大久保駅周辺は集客施設の配置も良好で今後
実需が見込める立地にあるものの地価は横ば
い傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

明石 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ４０４国 -8	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.9m市道、中間画地		近商 (90,294)
b	ＤＳ４０４国 -43	神戸市須磨区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、北西6m、角地		近商 (100,300)
c	ＳＮＢ４０４Ｙ -62	神戸市須磨区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		近商 (100,300)
d	ＳＮＢ４０４Ｙ -81	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東28m市道、中間画地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,874	100 [ 59.8]	242,264	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	242,000
b	(　 ) 223,436	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	217,579	100 [ 93.1]	233,705		234,000
c	(　 ) 210,471	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	213,418	100 [ 93.0]	229,482		229,000
d	(　 ) 295,683	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,936	100 [ 124.8]	239,532		240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

明石 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,096,923	2,371,524	9,725,399	8,019,600	1,705,799	（　0.9764） 1,665,542	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	38,733,535 円　　　　（　 178,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	160.00	Ｓ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	217 ㎡	20.3 m x 11.8 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階；３区画程度の部分貸し、３・４階；ファミリ－タイプ・平均専有面積４５㎡程度。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

類似建物を参考に想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	75.0	120.00	2,936	352,320	7.0	2,466,240
							4.0	1,409,280
2～ 2	事務所	160.00	85.0	136.00	1,920	261,120	7.0	1,827,840
							4.0	1,044,480
3～ 4	住宅	160.00	85.0	136.00	1,380	187,680	1.0	187,680
							2.0	375,360
～

～

計		640.00	82.5	528.00		988,800		4,669,440
								3,204,480

⑨年額支払賃料	988,800 円　×　12ヶ月　＝　 11,865,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 528.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,865,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 593,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,272,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,669,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,360 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,204,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 780,243 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,096,923 円　　　　（　 55,746 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＭ４０４賃　　　　-11	2,694 ( 2,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,184	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,204 円/㎡　月額支払賃料（　 2,936 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＵＧ４０４賃　　　　-8	3,772 ( 3,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,224
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	492,000 円	123,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	474,624 円	11,865,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,045,500 円	123,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,371,524 円　（　　　　　　 10,929 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,019,600 円（　　　　　 36,957 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,096,923 円
②総費用	2,371,524 円
③純収益　①－②	9,725,399 円
④建物等に帰属する純収益	8,019,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,705,799 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,665,542 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,675 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,733,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,000 円／㎡）