鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

明石 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ４０４国 -9	明石市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.9m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	ＫＴ４０４国 -24	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m市道、中間画地		商業 (100,252)
c	ＨＫ４０４国 -39	明石市		底地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、中間画地		商業 (100,420)
d	ＳＮ４０４国 -1	明石市		更地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	ＫＲ４０４国 -13	明石市		建付地	（　）	台形	南東12m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	195,219	100 [ 76.1]	256,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 224,372	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,372	100 [ 88.2]	254,390		254,000
c	(　 211,401) 211,401	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	169,121	100 [ 68.4]	247,253		247,000
d	(　 ) 258,760	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	264,970	100 [ 102.7]	258,004		258,000
e	(　 ) 254,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	254,874	100 [ 99.8]	255,385		255,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 256,000 円／㎡]

明石 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,130,401	12,523,156	45,607,245	40,001,300	5,605,945	（　0.9526） 5,340,223	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	121,368,705 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の事務所	470.00	ＲＣ6	2,820.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	658 ㎡	33.0 m x 19.6 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～６階とも部分貸し、１階３室程度、２～６階各５室程度を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	470.00	70.0	329.00	2,508	825,132	8.0	6,601,056
							5.0	4,125,660
2～ 6	事務所	470.00	85.0	399.50	2,007	801,797	7.0	5,612,579
							4.0	3,207,188
～

～

～

計		2,820.00	82.5	2,326.50		4,834,117		34,663,951
								20,161,600

⑨年額支払賃料	4,834,117 円　×　12ヶ月　＝　 58,009,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,326.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,872,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,009,404 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,872,000 円　　×　　％　＝　　 5,800,940 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,080,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	34,663,951 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 311,976 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 20,161,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,737,961 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,130,401 円　　　　（　 88,344 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＹ４０４賃　　　　-6	2,588 ( 2,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,130	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,156 円/㎡　月額支払賃料（　 2,007 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＴ４０４賃Ｙ　　　　-7	2,726 ( 2,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [147.0]	100 [100.0]	2,182
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,428,000 円	607,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,395,256 円	59,881,404　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,326,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,159,500 円	607,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	607,000 円	607,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	607,000 円	607,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,523,156 円　（　　　　　　 19,032 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	607,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 2,820.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,001,300 円（　　　　　 60,792 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,130,401 円
②総費用	12,523,156 円
③純収益　①－②	45,607,245 円
④建物等に帰属する純収益	40,001,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,605,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,340,223 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,368,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
明石 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

明石 5-3

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　濱本　佳子

TEL.

鑑定評価額

163,000,000 円

１㎡当たりの価格

248,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	明石市小久保１丁目４番３外				②地積　(㎡)	658 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,500)
	1.5:1	事務所兼車庫ＲＣ4	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南東16m県道	水道、ガス、下水	西明石 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

６階建程度の事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 660 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

西明石駅北東方

350m

法令

規制

商業
(90,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

マンション等も介在する事務所ビル地域で、当面は現状維持で推移するものと予測する。西明石駅周辺は整備計
画等もあり、需要は堅調である。地価水準は上昇基調で推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

６階建程度の事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 253,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で概ね明石市及び隣接市の商業地域の圏域である。需要者は圏内に地
縁を有する事業者を中心とし、全国展開する法人等も見られる。駅前商業地の供給は限定的であるが、景気の先行き不
安等から企業の投資意欲は停滞しており、商業地需給は安定的に推移している。市場の中心価格帯は画地規模の大小、
成約価格のばらつきから把握し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、需要者は収益性を重視して取引すると考えられるが、建
築費の高騰等を受けて収益価格は低位に求められた。比準価格は広域的に商業地の事例を収集しており、その信頼性は
高いものと思料する。以上より、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均
衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　明石 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 224,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 90.0]

[100.0]
100

249,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    242,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍による厳しい状況が緩和傾向に
あり、企業の投資意欲は持ち直しつつあり、
明石市の商業地価は概ね横ばい乃至緩やかな
上昇基調にある。

新幹線停車駅である西明石駅に近接する商業
地域であり、地域要因に特段の変動は見られ
ない。西明石駅南側では開発計画がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

明石 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＫ４０４国 -31	神戸市西区		更地	（　）	不整形	北16m県道、中間画地		準住居 (60,200)
b	ＫＴ４０４国 -9	明石市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.9m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＭＳ４０４国 -16	神戸市垂水区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	ＦＭ４０４国 -3	明石市		更地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	141,929	100 [ 57.2]	248,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	248,000
b	(　 ) 195,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	195,219	100 [ 71.9]	271,515		272,000
c	(　 ) 171,423	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	172,966	100 [ 72.8]	237,591		238,000
d	(　 ) 290,653	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	223,579	100 [ 82.9]	269,697		270,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

明石 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,580,631	12,800,428	46,780,203	40,989,800	5,790,403	（　0.9526） 5,515,938	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	125,362,227 円　　　　（　 191,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	470.00	ＲＣ6	2,820.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	658 ㎡	33.0 m x 19.6 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階３室程度、２～６階５室程度の各階部分貸しを想定。周辺の利用状況を考量しやや容積充足率が低位となった。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的割合。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	事務所	470.00	70.0	329.00	2,589	851,781	8.0	6,814,248
							5.0	4,258,905
2～ 6	事務所	470.00	85.0	399.50	2,056	821,372	7.0	5,749,604
							4.0	3,285,488
～

～

～

計		2,820.00	82.5	2,326.50		4,958,641		35,562,268
								20,686,345

⑨年額支払賃料	4,958,641 円　×　12ヶ月　＝　 59,503,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,326.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,872,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,503,692 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,872,000 円　　×　　％　＝　　 5,950,369 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,425,323 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,562,268 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 320,060 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 20,686,345 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,835,248 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,580,631 円　　　　（　 90,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＹ４０４賃　　　　-7	1,695 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,140	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,209 円/㎡　月額支払賃料（　 2,056 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＴ４０４賃Ｙ　　　　-7	2,726 ( 2,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	2,277
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,488,000 円	622,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,455,028 円	61,375,692　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,326,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,287,000 円	622,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	622,000 円	622,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	622,000 円	622,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,800,428 円　（　　　　　　 19,454 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	622,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 2,820.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,989,800 円（　　　　　 62,295 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,580,631 円
②総費用	12,800,428 円
③純収益　①－②	46,780,203 円
④建物等に帰属する純収益	40,989,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,790,403 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,515,938 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,383 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,362,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,000 円／㎡）