鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

明石 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ３０４Ｙ -38	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東48m国道、北東15m、角地		商業 (100,600)
b	ＭＳ４０４国 -10	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、中間画地		近商 (100,400)
c	ＨＹ４０４国Ｙ -53	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.1m市道、北東8.3m、角地		近商 (100,400)
d	ＮＭ３０４国 -5	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、南西5m、角地		商業 (100,400)
e	ＭＨ３０４Ｙ -39	神戸市兵庫区		更地	（　）	長方形	南東50m国道、北西4m、二方路		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 527,983	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	517,218	100 [ 95.0]	544,440	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	544,000
b	(　 ) 299,048	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	301,739	100 [ 56.7]	532,168		532,000
c	(　 ) 312,089	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	315,525	100 [ 60.5]	521,529		522,000
d	(　 ) 523,769	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	489,849	100 [ 97.4]	502,925		503,000
e	(　 ) 416,017	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	412,754	100 [ 80.1]	515,298		515,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

明石 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,316,830	8,308,134	31,008,696	25,239,700	5,768,996	（　0.9526） 5,495,546	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	124,898,773 円　　　　（　 459,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	190.00	ＲＣ8	1,520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	272 ㎡	11.6 m x 23.4 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗のフロア貸し、３～８階は事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

周辺類似建物の標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	80.0	152.00	4,575	695,400	5.0	3,477,000
							3.0	2,086,200
2～ 2	店舗	190.00	80.0	152.00	3,200	486,400	5.0	2,432,000
							3.0	1,459,200
3～ 8	事務所	190.00	80.0	152.00	2,290	348,080	3.0	1,044,240
							3.0	1,044,240
～

～

計		1,520.00	80.0	1,216.00		3,270,280		12,174,440
								9,810,840

⑨年額支払賃料	3,270,280 円　×　12ヶ月　＝　 39,243,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,243,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,962,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,281,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,174,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,810,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,919,981 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,316,830 円　　　　（　 144,547 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＮＢ４０４賃Ｙ　　　　-17	4,204 ( 4,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,659	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,830 円/㎡　月額支払賃料（　 4,575 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＵＧ４０４賃　　　　-8	3,772 ( 3,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	4,994
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,532,000 円	383,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,569,734 円	39,243,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,184,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,255,500 円	383,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	383,000 円	383,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	383,000 円	383,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,308,134 円　（　　　　　　 30,545 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	383,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,239,700 円（　　　　　 92,793 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,316,830 円
②総費用	8,308,134 円
③純収益　①－②	31,008,696 円
④建物等に帰属する純収益	25,239,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,768,996 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,495,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,204 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,898,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 459,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
明石 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

明石 5-1

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　梶川　智保

TEL.

鑑定評価額

141,000,000 円

１㎡当たりの価格

520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	明石市本町１丁目１番２９外｢本町１－１－２８｣				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	事務所ＳＲＣ9	中規模店舗ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北東30m国道	水道、ガス、下水	明石 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ国道　　

交通

施設

明石駅南方

280m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに事業用ビルが建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するも
のと予測する。なお、地域経済は底入れの兆しも見え始めるも、需要は未だやや弱含んでいる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 539,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 428,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神戸市以西の主要駅に近接する普通商業地域である。需要者の中心は圏内に地縁を有する個人事業者若し
くは事業法人であるが、画地の規模等によっては、広域事業法人等も想定される。明石駅前南地区市街地再開発事業に
より商況の活性化が図られてきた商業地域であり、景気底入れの見通しによる需要の回復が期待されるも、未だ力強さ
は戻っていない。取引当事者の属性や業態など、取引に係る個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む一帯は、国道沿いに中高層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、事業用地や収益物件用地と
しての需要が中心となる市場環境にあることから、試算価格の調整に当たっては、収益採算性の観点からの検討をも十
分に行う必要がある。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格に
収益価格を関連づけ、さらには代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸須磨 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 505,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 94.0]

[100.0]
100

522,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    523,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍による景気の先行き不透明感は
依然存するも、足元の実需への影響は軽微で
あり、明石市における地価は概ね安定的に推
移している。

国道沿いに事業用ビルが建ち並ぶ商業地域で
あり、地域要因に顕著な変化は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

明石 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＳ４０４国 -10	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、中間画地		近商 (100,400)
b	ＨＹ４０４国Ｙ -53	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.1m市道、北東8.3m、角地		近商 (100,400)
c	ＭＨ３０４Ｙ -38	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東48m国道、北東15m、角地		商業 (100,600)
d	ＭＨ３０４Ｙ -39	神戸市兵庫区		更地	（　）	長方形	南東50m国道、北西4m、二方路		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 299,048	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	301,739	100 [ 55.8]	540,751	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	541,000
b	(　 ) 312,089	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	315,525	100 [ 58.8]	536,607		537,000
c	(　 ) 527,983	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	517,218	100 [ 95.0]	544,440		544,000
d	(　 ) 416,017	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	412,754	100 [ 77.4]	533,274		533,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 539,000 円／㎡]

明石 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,912,665	8,292,886	30,619,779	25,239,700	5,380,079	（　0.9526） 5,125,063	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	116,478,705 円　　　　（　 428,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	190.00	ＲＣ8	1,520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	272 ㎡	11.6 m x 23.4 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公的規制や標準的使用との整合性を勘案の上、８階建店舗付事務所ビル（各階フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

類似建物の標準的有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	80.0	152.00	4,592	697,984	3.0	2,093,952
							3.0	2,093,952
2～ 2	店舗	190.00	80.0	152.00	3,214	488,528	3.0	1,465,584
							3.0	1,465,584
3～ 8	事務所	190.00	80.0	152.00	2,250	342,000	3.0	1,026,000
							3.0	1,026,000
～

～

計		1,520.00	80.0	1,216.00		3,238,512		9,715,536
								9,715,536

⑨年額支払賃料	3,238,512 円　×　12ヶ月　＝　 38,862,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,862,144 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,943,107 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,919,037 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,715,536 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,715,536 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,901,330 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,912,665 円　　　　（　 143,061 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＮＢ４０４賃Ｙ　　　　-17	4,204 ( 4,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,816	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,840 円/㎡　月額支払賃料（　 4,592 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＵＧ４０４賃　　　　-8	3,772 ( 3,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	5,043
c	ＫＴ４０４賃Ｙ　　　　-10	2,774 ( 2,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	4,662

明石 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,532,000 円	383,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,554,486 円	38,862,144　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,184,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,255,500 円	383,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	383,000 円	383,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	383,000 円	383,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,292,886 円　（　　　　　　 30,489 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	383,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,239,700 円（　　　　　 92,793 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,912,665 円
②総費用	8,292,886 円
③純収益　①－②	30,619,779 円
④建物等に帰属する純収益	25,239,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,380,079 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,125,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,478,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 428,000 円／㎡）