鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

明石 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＮ４０４国 -8	明石市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、北西4m、準角地		１住居 (70,160)
b	ＯＭ４０４国 -22	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	ＦＭ４０４国 -31	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.3m市道、北東4m、南西4m、三方路		１住居 (70,172)
d	ＳＮ４０４国 -13	明石市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、南東4.2m、角地		準工 (70,200)
e	ＵＧ４０４国 -32	明石市		建付地	（　）	長方形	北西5.5m市道、南西4m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,656	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	104,451	100 [ 91.2]	114,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 122,339	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	119,726	100 [ 114.2]	104,839		105,000
c	(　 ) 99,910	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	96,104	100 [ 87.3]	110,085		110,000
d	(　 ) 95,063	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	92,890	100 [ 83.7]	110,980		111,000
e	(　 ) 94,327	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	94,887	100 [ 86.2]	110,078		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

明石 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,075,280	1,857,506	7,217,774	6,289,500	928,274	（　0.9764） 906,367	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	21,078,302 円　　　　（　 70,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層共同住宅	120.00	Ｓ5	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	301 ㎡	15.3 m x 19.3 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公的規制や標準的使用との整合性を勘案の上、平均面積５０㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

類似建物の標準的有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	85.0	102.00	1,381	140,862	1.0	140,862
							2.0	281,724
2～ 3	住宅	110.00	90.0	99.00	1,395	138,105	1.0	138,105
							2.0	276,210
4～ 5	住宅	110.00	90.0	99.00	1,409	139,491	1.0	139,491
							2.0	278,982
～

～

計		560.00	88.9	498.00		696,054		696,054
								1,392,108

⑨年額支払賃料	696,054 円　×　12ヶ月　＝　 8,352,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 498.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,352,648 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 453,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,619,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	696,054 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,613 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,392,108 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 449,651 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,075,280 円　　　　（　 30,150 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴＭ４０４賃　　　　-13	1,230 ( 1,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,451	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,475 円/㎡　月額支払賃料（　 1,395 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＭ４０４賃　　　　-4	1,349 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,499
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	105,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	362,906 円	9,072,648　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,857,506 円　（　　　　　　 6,171 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,289,500 円（　　　　　 20,895 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,075,280 円
②総費用	1,857,506 円
③純収益　①－②	7,217,774 円
④建物等に帰属する純収益	6,289,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	928,274 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	906,367 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,011 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,078,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
明石 -34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

明石 -34

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　濱本　佳子

TEL.

鑑定評価額

33,100,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	明石市港町６番１６外｢港町６－１７｣				②地積　(㎡)	301 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ5	住宅、作業所、店舗等が混在する住宅地域	北11m市道	水道、ガス、下水	明石 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、１１ｍ
市道

交通

施設

明石駅南西方

1.0km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほか作業所等が混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状維持で推移するもの
と予測する。地価は概ね横ばいで推移すると思料する。

(3)最有効使用の判定

中低層の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山陽電鉄本線、ＪＲ山陽本線の沿線で、概ね明石市の住宅地域の圏域である。需要者は明石市の居住者を
中心とし、同一需給圏外からの転入者も見られる。建て替え等による新築分譲のほか中古流通による供給も見られ、地
縁者、漁港関係の事業者等の需要もあり需給は安定している。市場の中心価格帯は画地規模の大小、成約価格のばらつ
きから把握し難いが、標準画地規模（３００㎡）で３，３００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であるが、対象標準地の画地規模から収益性の観点か
らも考慮すべきである。収益価格は共同住宅を想定して算定したが、建築費高騰等の影響もありやや低位に求められた
。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たため、その信頼性は高いものと思料する。以上より、市場の実態を反映す
る比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　明石 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 178,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[101.0]

100
[166.0]

[100.0]
100

110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が緩和されつつあるなか、
依然として先行きに不安材料はあるが、市場
への影響は軽微で明石市の地価は概ね安定的
に推移している。

駅、商店街に徒歩圏にある利便性の保たれた
地域であり、地域要因に特段の変動は認めら
れない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

明石 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＭ４０４国 -22	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	ＯＭ４０４国 -6	明石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	ＯＭ４０４国 -21	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	ＵＧ４０４国 -32	明石市		建付地	（　）	長方形	北西5.5m市道、南西4m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,339	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	119,726	100 [ 107.1]	111,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 75,630	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,689	100 [ 68.5]	111,955		112,000
c	(　 ) 82,418	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	80,658	100 [ 73.4]	109,888		110,000
d	(　 ) 94,327	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	94,887	100 [ 86.2]	110,078		110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

明石 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,509,947	1,955,767	7,554,180	6,648,900	905,280	（　0.9764） 883,915	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	20,556,163 円　　　　（　 68,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層共同住宅	120.00	Ｓ5	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	301 ㎡	15.3 m x 19.3 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分賃貸のファミリータイプ、平均専有面積約５０㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的割合。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	85.0	102.00	1,455	148,410	1.0	148,410
							2.0	296,820
2～ 4	住宅	110.00	90.0	99.00	1,470	145,530	1.0	145,530
							2.0	291,060
5～ 5	住宅	110.00	90.0	99.00	1,485	147,015	1.0	147,015
							2.0	294,030
～

～

計		560.00	88.9	498.00		732,015		732,015
								1,464,030

⑨年額支払賃料	732,015 円　×　12ヶ月　＝　 8,784,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 498.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,784,180 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 475,209 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,028,971 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	732,015 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,954 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,464,030 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 472,882 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,140 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,509,947 円　　　　（　 31,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＨ４０４賃　　　　-4	1,246 ( 1,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,505	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,554 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＹ４０４賃　　　　-5	1,552 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,602
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	333,000 円	111,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	380,167 円	9,504,180　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,500 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,955,767 円　（　　　　　　 6,498 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,648,900 円（　　　　　 22,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,509,947 円
②総費用	1,955,767 円
③純収益　①－②	7,554,180 円
④建物等に帰属する純収益	6,648,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	905,280 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	883,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,937 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,556,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,300 円／㎡）