別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 明石 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -30 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　近藤　亮太   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市大蔵町３６５８番２ ｢大蔵町２０－１３｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅とアパート 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 大蔵谷 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大蔵谷駅南西方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅とアパート等が混在する住宅地域で、地域要因について特段の変動要因はなく、今後も現状を維持する ものと予測する。地価は安定した需給関係から上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、概ね明石市東部の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は市内 東部居住者が中心である。市内中心部商業地に近く、近隣には海沿いの大規模公園があり、また商業施設が揃うなど生 活利便性は良好である。また区画整然とし住環境も良好なため安定した需要がある。中心価格帯は土地で１，２００万 円程度、新築戸建物件で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模等より賃貸経営上合理的な建物の想定は困難であり、収益還元法は適用できなかった。居住の快適性が重視さ れる自用目的の取引が中心であることから、市場参加者は取引価格の水準を指標に意思決定するのが一般的と思料され る。よって代替競争関係にある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    178,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [167.6] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で経済は停滞するも、明石 市内住宅地では地価への影響は軽微で、上昇 基調の地点が増加している。 駅徒歩圏の住宅地域で、交通利便性や店舗利 便性は高い。地域要因に大きな変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +86.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％