別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 明石 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -29 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市東野町２１６７番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 東4m市道 水道、ガス、下水 大蔵谷 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 大蔵谷駅北方 450m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段変動は見られず、中小規模住宅が多い高台の住宅地域として当面は現状を維持するものと見込ま れる。街路状況がやや劣るが駅徒歩圏であり根強い需要に支えられ概ね地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に山陽電鉄本線及びＪＲ神戸線沿線を中心とする概ね明石市及び周辺の住宅地域。主な需要者の属性は 概ね市内の居住者等が中心である。高台の住宅地域で、街路状況はやや劣るが駅徒歩圏であり、昨今の景気の持ち直し の動きに伴って住宅需要は改善しつつあり、概ね地価は底堅く推移してきている。近隣地域及びその周辺で取引される 中心価格帯は、標準的規模の土地で１，８００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円台前半程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはマンション等も見受けられるが、標準的な画地規模の点などから市場性のある賃貸共同住宅の建築を想定する ことが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。 近隣地域及びその周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が中心であるため、市場の 特性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    178,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [164.7] [101.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの市場への影響は軽微で地価動向 には目立った変化は見られず、住環境や利便 性が優る地域を中心に住宅需要は底堅く推移 してきている。 地域要因には特段の変動は見られず、周辺の 街路状況がやや劣るものの、最寄駅へは徒歩 圏内であることから、地価は概ね堅調に推移 してきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％