別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 明石 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -15 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　重田　尚輝   TEL.

鑑定評価額 7,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市大久保町谷八木字道屋６３４番７ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 多い住宅地域 北西6m市道 水道、下水 中八木 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 中八木駅東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の建売住宅が多い住宅地域であり、地域内において特段の変動要因はないことから、当分の間は現状を維 持すると予測する。地価水準は概ね横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線の沿線で明石市及び神戸市西部の住宅地域であり、需要者の中心は地縁的選 好性を有する一次取得者である。小規模開発された建売住宅が多い地域で、供給が多いものの需給は概ね均衡している 。市場の中心価格帯は、１００㎡程度の標準的な規模の土地が８００万円程度、新築戸建物件が２，０００万円～３， ０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。賃貸市場の成熟度及び規模等の画地条件 を勘案すると不動産取引における収益性の位置付けは小さいものと考えられる。よって、収益還元法は適用せず、代表 標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.9] [100.0] 100 70,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により国内 景気は不安定な状態が続いているが、市内の 地価は人口増加の影響もあって、概ね堅調に 推移している。 昭和５０年代に開発された住宅地域である。 周辺では現在も未利用地の開発が行われてい るものの、地域要因に特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％