別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 明石 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -9 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市東朝霧丘１７番９ ｢東朝霧丘１９－３｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 明石 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 明石駅北東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域として成熟しており、今後とも現状を維持しつつ推移する ものと予測する。地価は強含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市及び神戸市西部の圏域に存する住宅地域である 。需要者は明石市及び神戸市の居住者を中心とするほか、圏外からの転入も見込まれる。高台の閑静な住宅地域で比較 的人気があり、需給は概ね堅調に推移している。土地は２，０００万円～２，５００万円程度、新築の戸建住宅は３， ５００万円～４，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は戸建住宅が建ち並ぶ地域に存し、経済合理的な賃貸経営は困難であるため収益還元法は適用しなかった。比準 価格は付近の密接な価格牽連性を有する取引事例をもとに適切に算定されており、現実の市場を反映した精度の高いも のと考えられる。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    178,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [167.1] [101.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は予断を許さないが、明石 市内の住宅地に係る市況は概ね堅調に推移し ており、地価は横ばいないし強含み傾向にあ る。 高台の住宅地で良好な住環境を維持しており 、地域要因の特別の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％