別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 尼崎 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 9-6 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 366,000,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市西長洲町３丁目１３番外 ｢西長洲町３－１－７７｣ ②地積 　(㎡) 3,103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 工場 中小規模の工場が多 い市道沿いの工業地 域 北15m市道 水道、ガス、下水 阪神尼崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   115 ｍ、西    75 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 阪神尼崎駅北方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場を中心とする準幹線道路沿いの工業地域で、今後は工場以外の用途への需要も増加すると思われ る。市街地に近い用地は不足しており、地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市を中心とする阪神間の工業地域である。需要者は、製造業等の自社工場用に土地を求める法人事業 者等が中心である。中心市街地に近い内陸部の工場地で、準幹線道路沿いでもあり工場の他に配送センターや沿道型店 舗等の利用も見られる。新型コロナ以降の生活様式の変化で物流需要が増加しており、都市部に近い物流用地が不足気 味で、地価は上昇している。中心となる価格帯は、土地の規模等により大きく異なるため見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の自社工場を中心とする内陸型工業地域で、自己利用目的での土地取引が殆どである。当該地域に おいては賃貸用工場は殆どなく、賃貸市場は成立していないため、収益還元法は適用しない。一方、比準価格は類似地 域内で近時に取引された事例から求められており市場の実勢を反映して規範性が高い。従って、比準価格を標準に、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ネット通販の普及で流通業務系の工業地は不 足しており、地価は上昇している。阪神間の 製造業向け用地も若干強含みで推移している 。 内陸部の工場地で周辺に物流施設や沿道店舗 等も増えている。地価はやや上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％