別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 尼崎 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 9-5 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　雅司郎   TEL.

鑑定評価額 873,000,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市西向島町１４５番１ ②地積 　(㎡) 6,611   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 建築中 大中規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 西18m県道 水道、ガス、下水 出屋敷 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通倉庫の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  72.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 出屋敷駅南方 670m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、今後は工場地から物流施設地への転換が増えるものと予測する。 流通業務地への需要が旺盛であるため、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通倉庫の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神間臨海部を中心に内陸部を含む工業地域で、広域に及ぶ。需要者の中心は大手物流業者、物流施設を 不動産証券化の対象とする不動産投資法人、製造業者等である。企業の設備投資の回復傾向が続き、消費地や高速道路 等との位置関係が良好で、ＥＣ市場の拡大による影響から、流通業務地に対する需要は強含みである。取引が少ないう え、取引価額も画地規模等により様々であり、中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模物流施設に係る規範性の高い賃貸事例等の収集が困難なため、収益価格は試算していない。取引市場では、需給 動向や取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格をもって鑑定評価額 を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [ 86.2] [100.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 設備投資の回復傾向が続くなか、ＥＣ市場の 拡大から流通業務地への需要は旺盛で、他の 工業地も売物件が少ない状況等から市況は堅 調である。 消費地等との位置関係が良好な流通業務地域 で、ＥＣ市場の拡大等により流通業務地への 需要は旺盛で、地価は強含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％