鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７２０４国 -34	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		近商 (90,400)
b	１６２０４国 -36	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北5m、角地		２中専地区計画等 (80,200)
c	０８２０３Ｙ -80	尼崎市		更地	（　）	ほぼ台形	南5m市道、西4m、角地		近商 (100,300)
d	１３２０３Ｙ -58	西宮市		更地	（　）	不整形	南6.7m市道、西6.6m、角地		１中専 (70,200)
e	１８２０４国 -4	西宮市		建付地	（　）	長方形	北西10m県道、中間画地		近商地区計画等 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 426,952	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	428,660	100 [ 57.5]	745,496	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	745,000
b	(　 ) 374,459	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	365,734	100 [ 50.4]	725,663		726,000
c	(　 ) 473,171	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	515,026	100 [ 68.2]	755,170		755,000
d	(　 ) 423,903	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	414,437	100 [ 55.9]	741,390		741,000
e	(　 ) 374,557	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,928	100 [ 55.7]	678,506		679,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 732,000 円／㎡]

尼崎 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	720,770,943	167,177,567	553,593,376	448,514,000	105,079,376	（　0.9332） 98,060,074	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	2,391,709,122 円　　　　（　 602,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	3,417.70	ＳＲＣ10	24,145.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	3,975 ㎡	102.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗及び自走式駐車場、３・４階は事務所及び自走式駐車場、５～１０階は事務所

⑦有効率　 68.8 ％
の理由

類似建物の有効率等を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・駐車場	2,885.00	50.0	1,442.50	3,070	4,428,475	4.0	17,713,900
							4.0	17,713,900
2～ 2	店舗・駐車場	2,860.00	52.0	1,487.20	2,170	3,227,224	4.0	12,908,896
							4.0	12,908,896
3～ 4	事務所・駐車場	3,110.00	55.0	1,710.00	3,614	6,179,940	3.0	18,539,820
							3.0	18,539,820
5～10	事務所	2,030.00	84.2	1,710.00	3,620	6,190,200	3.0	18,570,600
							3.0	18,570,600
～

計		24,145.00	68.8	16,609.70		57,156,779		179,126,036
								179,126,036

⑨年額支払賃料	57,156,779 円　×　12ヶ月　＝　 685,881,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 16,609.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 150 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 36,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	685,881,348 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 36,000,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 37,894,067 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	683,987,281 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	179,126,036 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,701,697 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 179,126,036 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 35,054,965 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,000,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 27,000 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	720,770,943 円　　　　（　 181,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１２０４賃　　　　-12	2,917 ( 2,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	3,858	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,809 円/㎡　月額支払賃料（　 3,614 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３２０４賃　　　　-11	2,667 ( 2,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 86.0]	100 [110.0]	3,759
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尼崎 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	35,150,000 円	7,030,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	36,094,067 円	721,881,348　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,118,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 59,755,000 円	7,030,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,030,000 円	7,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,030,000 円	7,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 167,177,567 円　（　　　　　　 42,057 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,030,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 24,145.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	448,514,000 円（　　　　　 112,834 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	720,770,943 円
②総費用	167,177,567 円
③純収益　①－②	553,593,376 円
④建物等に帰属する純収益	448,514,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	105,079,376 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	98,060,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,669 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,391,709,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 602,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
尼崎 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尼崎 5-13

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　竹内　雅司郎

TEL.

鑑定評価額

2,800,000,000 円

１㎡当たりの価格

705,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尼崎市潮江１丁目８１４番外｢潮江１－２－６｣				②地積　(㎡)	3,975 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	2.5:1	店舗兼事務所ＳＲＣ10	高層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北27m市道	水道、ガス、下水	尼崎 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 4,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

尼崎駅北西方

270m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

高層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、今後とも現状通り推移するものと予測する。利便性・繁華性に優
れた商業地域への需要は底堅いことから、地価水準は微増乃至やや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 740,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 600,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪神間及び神戸市の主要駅前・駅近の商業地域である。需要者の中心は大手企業、ビル事業者、機関投資
家等である。新型コロナの影響に起因する経済活動の自粛はあったが、駅前に立地し利便性に優れた高容積率の商業地
は希少性が高く、マンション用地需要の影響もあって、需要は底堅い。取引が少ないうえ、取引価額も画地規模等によ
り様々であり、中心となる価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、取引では需要者の収益性・投資採算性の観点が反映される。比準価格は
取引事例より試算し、収益性の観点等も反映された実証的な価格である。近隣地域等では土地価格に見合った賃料水準
が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。また、収益価格は試算過程で想定要素を含む。したがっ
て、比準価格を標準、収益価格を比較考量し、指定基準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    695,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　尼崎（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    698,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性や繁華性が良好な駅前や主要幹線沿い
の商業地への需要は底堅い。一方、それ以外
の近隣商業地への需要は横這い乃至弱含み。

立地条件に優れる商業地は希少性やマンショ
ン用地需要の影響等から需要が底堅く、市況
は堅調で、地価はやや上昇。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

+1.0 ％

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８２０４国 -4	西宮市		建付地	（　）	長方形	北西10m県道、中間画地		近商地区計画等 (100,300)
b	１０２０３Ｙ -55	芦屋市		建付地	（　）	不整形	南15m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＡＴ３０４Ｙ -37	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	ＡＨ３０４Ｙ -34	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	不整形	東20m市道、北東15m、南24m、三方路		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 374,557	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,928	100 [ 51.4]	735,268	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	735,000
b	(　 ) 415,298	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	512,038	100 [ 68.7]	745,325		745,000
c	(　 ) 617,115	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	645,502	100 [ 88.2]	731,862		732,000
d	(　 ) 490,705	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	492,150	100 [ 65.0]	757,154		757,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 740,000 円／㎡]

尼崎 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	720,543,588	167,165,268	553,378,320	448,514,000	104,864,320	（　0.9332） 97,859,383	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	2,386,814,220 円　　　　（　 600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	3,417.70	ＳＲＣ10	24,145.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	3,975 ㎡	102.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地上１・２階は店舗及び自走式駐車場、３・４階は事務所及び自走式駐車場、５～１０階は事務所

⑦有効率　 68.8 ％
の理由

同種建物として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・駐車場	2,885.00	50.0	1,442.50	3,000	4,327,500	4.0	17,310,000
							4.0	17,310,000
2～ 2	店舗・駐車場	2,860.00	52.0	1,487.20	2,300	3,420,560	4.0	13,682,240
							4.0	13,682,240
3～ 4	事務所・駐車場	3,110.00	55.0	1,710.00	3,611	6,174,810	3.0	18,524,430
							3.0	18,524,430
5～10	事務所	2,030.00	84.2	1,710.00	3,610	6,173,100	3.0	18,519,300
							3.0	18,519,300
～

計		24,145.00	68.8	16,609.70		57,136,280		179,156,900
								179,156,900

⑨年額支払賃料	57,136,280 円　×　12ヶ月　＝　 685,635,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 16,609.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 150 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 36,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	685,635,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 36,000,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 37,881,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	683,753,592 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	179,156,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,701,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 179,156,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 35,061,005 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,000,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 27,000 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	720,543,588 円　　　　（　 181,269 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１２０４賃　　　　-12	2,917 ( 2,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,813	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,806 円/㎡　月額支払賃料（　 3,611 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３２０４賃　　　　-11	2,667 ( 2,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	3,799
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尼崎 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	35,150,000 円	7,030,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	36,081,768 円	721,635,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,118,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 59,755,000 円	7,030,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,030,000 円	7,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,030,000 円	7,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 167,165,268 円　（　　　　　　 42,054 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,030,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 24,145.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	448,514,000 円（　　　　　 112,834 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	720,543,588 円
②総費用	167,165,268 円
③純収益　①－②	553,378,320 円
④建物等に帰属する純収益	448,514,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	104,864,320 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	97,859,383 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,386,814,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 600,000 円／㎡）