鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４２０４国 -30	尼崎市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専地区計画等 (70,200)
b	０８２０４国 -30	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m県道、中間画地		準住居 (70,200)
c	１０２０４国 -8	芦屋市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東6m、二方路		近商 (100,300)
d	１３１０４国 -45	伊丹市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東5.8m市道、中間画地		商業 (90,348)
e	０７２０４国 -20	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15.2m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,204	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,293	100 [ 71.3]	383,300	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	383,000
b	(　 ) 236,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	236,240	100 [ 62.5]	377,984		378,000
c	(　 ) 398,376	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	389,480	100 [ 101.9]	382,218		382,000
d	(　 ) 282,233	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	289,433	100 [ 74.1]	390,598		391,000
e	(　 ) 251,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,197	100 [ 62.0]	405,156		405,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 385,000 円／㎡]

尼崎 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,855,100	1,778,896	7,076,204	5,542,000	1,534,204	（　0.9526） 1,461,483	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	34,797,214 円　　　　（　 264,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	ＲＣ4	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	132 ㎡	7.1 m x 18.9 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造４階建の店舗兼共同住宅（１階：フロア貸し店舗、上階：平均専有面積約４０㎡・２ＤＫタイプ住宅）を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	75.0	71.25	4,260	303,525	4.0	1,214,100
							4.0	1,214,100
2～ 4	住宅	95.00	85.0	80.75	1,800	145,350	1.0	145,350
							2.0	290,700
～

～

～

計		380.00	82.5	313.50		739,575		1,650,150
								2,086,200

⑨年額支払賃料	739,575 円　×　12ヶ月　＝　 8,874,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 313.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,874,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 443,745 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,431,155 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,650,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,676 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,086,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 408,269 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,855,100 円　　　　（　 67,084 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３２０４賃　　　　-4	3,737 ( 3,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,671	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,570 円/㎡　月額支払賃料（　 4,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１６２０４賃　　　　-8	4,264 ( 4,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,560
c	０６２０４賃　　　　-3	3,224 ( 3,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,478

尼崎 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	425,000 円	85,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	354,996 円	8,874,900　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 722,500 円	85,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,778,896 円　（　　　　　　 13,476 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,542,000 円（　　　　　 41,985 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,855,100 円
②総費用	1,778,896 円
③純収益　①－②	7,076,204 円
④建物等に帰属する純収益	5,542,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,534,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,461,483 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,072 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,797,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 264,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
尼崎 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尼崎 5-12

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　森本　光弘

TEL.

鑑定評価額

47,800,000 円

１㎡当たりの価格

362,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尼崎市武庫之荘１丁目５４番１外｢武庫之荘１－６－４｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (90,300)
	1:2.5	店舗兼住宅ＲＣ4	中層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西10m市道	水道、ガス、下水	武庫之荘 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

武庫之荘駅北西方

210m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中層の小規模店舗等を中心とする駅に近い商業地域で、人通りも戻りつつある。飲食店等の需要も回復傾向で、
地価はやや上昇すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 391,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は尼崎市を中心とした阪神間の駅周辺の商業地域一帯。需要者は地域に地縁を持つ中小の事業者等が多く、
遠方からの流入は少ない。大型商業施設等の増加で商業地としての相対的競争力は低下しているものの、駅前通りの希
少性があり、コロナ禍で減っていた客足も戻りつつある。店舗需要は回復傾向にあり、地価はやや上昇している。市場
の中心となる価格帯は、規模や条件によりばらつきが大きく見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中層店舗等の建ち並ぶ駅前通りで賃貸物件も見受けられるが、収益目的で土地が取引されるケースは少なく
、自己利用目的の取引が多い。収益価格を試算したが、賃料水準が十分でないため低位に求められた。一方、中小事業
者等の需要者が多い当該地域にあっては、比準価格は市場の実勢を反映して説得力が高い。よって、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　尼崎 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 426,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[119.9]

[100.0]
100

363,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復が足踏み状態にある中、市内の好立
地の商業地が上昇している一方、商圏の狭い
小規模商店街等は弱含みで推移している。

地域要因に大きな変動はないが、新型コロナ
収束の期待感から飲食店等の客足は戻ってき
ており、地価は若干上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４２０４国 -30	尼崎市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専地区計画等 (70,200)
b	０８２０３Ｙ -66	尼崎市		貸家建付地	（　）	長方形	西18m県道、中間画地		準住居 (70,200)
c	１２２０４国 -10	尼崎市		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	０７２０４国 -34	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		近商 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,204	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,293	100 [ 76.7]	356,314	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	356,000
b	(　 ) 314,439	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,439	100 [ 81.0]	388,196		388,000
c	(　 ) 224,191	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	224,191	100 [ 64.2]	349,207		349,000
d	(　 ) 426,952	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	428,660	100 [ 99.9]	429,089		429,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 391,000 円／㎡]

尼崎 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,747,130	1,762,255	6,984,875	5,489,840	1,495,035	（　0.9526） 1,424,170	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	33,908,810 円　　　　（　 257,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	ＲＣ4	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	132 ㎡	7.1 m x 18.9 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の賃貸需要を勘案し、１階が店舗、２階から４階は各室の平均専有面積が約４０㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

周辺の類似不動産を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	75.0	71.25	4,136	294,690	4.0	1,178,760
							4.0	1,178,760
2～ 4	住宅	95.00	85.0	80.75	1,800	145,350	1.0	145,350
							2.0	290,700
～

～

～

計		380.00	82.5	313.50		730,740		1,614,810
								2,050,860

⑨年額支払賃料	730,740 円　×　12ヶ月　＝　 8,768,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 313.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,768,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 438,444 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,330,436 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,614,810 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,341 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,050,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 401,353 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,747,130 円　　　　（　 66,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８２０４賃　　　　-8	3,904 ( 3,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,434 円/㎡　月額支払賃料（　 4,136 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３２０４賃　　　　-4	3,737 ( 3,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,396
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尼崎 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	421,000 円	84,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	350,755 円	8,768,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 715,700 円	84,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,200 円	84,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,200 円	84,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,762,255 円　（　　　　　　 13,350 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,200,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,489,840 円（　　　　　 41,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,747,130 円
②総費用	1,762,255 円
③純収益　①－②	6,984,875 円
④建物等に帰属する純収益	5,489,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,495,035 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,424,170 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,908,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257,000 円／㎡）