鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４２０４国 -30	尼崎市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専地区計画等 (70,200)
b	０８２０４国 -33	尼崎市		建付地	（　）	袋地等	東23m市道、中間画地		近商 (90,400)
c	１２２０４国 -29	尼崎市		建付地	（　）	長方形	南17m市道、北4m、二方路		２中専 (80,200)
d	１６２０４国 -35	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	１６２０４国 -14	尼崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m県道、北西4.8m、角地		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,204	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,293	100 [ 100.1]	273,020	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	273,000
b	(　 ) 207,291	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	249,346	100 [ 101.2]	246,389		246,000
c	(　 ) 206,509	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	203,067	100 [ 82.3]	246,740		247,000
d	(　 ) 200,740	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	200,740	100 [ 74.4]	269,812		270,000
e	(　 ) 191,982	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	186,390	100 [ 65.0]	286,754		287,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

尼崎 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,656,669	2,659,469	9,997,200	8,514,000	1,483,200	（　0.9541） 1,415,121	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	33,693,357 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	108.00	Ｓ5	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	183 ㎡	9.1 m x 20.2 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：居宅（単身タイプ、平均専有面積２９㎡）を想定。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

中層の店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	75.0	81.00	3,281	265,761	4.0	1,063,044
							4.0	1,063,044
2～ 5	居宅	108.00	80.0	86.40	2,307	199,325	1.0	199,325
							2.0	398,650
～

～

～

計		540.00	79.0	426.60		1,063,061		1,860,344
								2,657,644

⑨年額支払賃料	1,063,061 円　×　12ヶ月　＝　 12,756,732 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 426.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,756,732 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 637,837 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,118,895 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,860,344 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,673 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,657,644 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 520,101 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,656,669 円　　　　（　 69,162 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６２０４賃　　　　-3	3,224 ( 3,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,793	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,517 円/㎡　月額支払賃料（　 3,281 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８２０４賃　　　　-7	2,906 ( 2,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,633
c	０７２０４賃　　　　-8	2,673 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,126

尼崎 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	510,269 円	12,756,732　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,659,469 円　（　　　　　　 14,533 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,514,000 円（　　　　　 46,525 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,656,669 円
②総費用	2,659,469 円
③純収益　①－②	9,997,200 円
④建物等に帰属する純収益	8,514,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,483,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,415,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,733 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,693,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
尼崎 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尼崎 5-5

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　土田　正顕

TEL.

鑑定評価額

45,600,000 円

１㎡当たりの価格

249,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尼崎市立花町３丁目５番２｢立花町３－１－３｣				②地積　(㎡)	183 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	病院ＲＣ5F1B	店舗に中層共同住宅等が混在する商業地域	西18m市道	水道、ガス、下水	立花 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

立花駅北方

550m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、当面現状のまま推移すると予測する。当面微増程度で推移
すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 261,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は尼崎市を中心に、周辺市の商業地域である。需要者は地場の不動産業者、店舗経営者等が中心である。交
通量の多い幹線道路沿いに位置するが、規模が小さいため、沿道サービス施設地としての需要はやや劣る。一方、最寄
駅からの接近性に比較的優れ、店舗付共同住宅地としての需要があるため、地価動向は概ね堅調である。事業用地の取
引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗や店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。周辺では収益物件も見られるが、地価に即応する賃料
を得ることはやや困難であり、取引の指標としては、想定的要素が強い収益価格よりも、市場性を反映した実証的な比
準価格の規範性がより高いと判断した。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    247,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域によって差異はあるものの、尼崎市の商
業地の地価は、全般的には横ばい乃至は微増
傾向で、繁華性の劣る商業地域等で一部微減
となっている。

地域要因に特別な変動は認められず、地価は
概ね横ばいで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４国 -10	尼崎市		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	０８２０４国 -33	尼崎市		建付地	（　）	袋地等	東23m市道、中間画地		近商 (90,400)
c	１８２０４国 -24	西宮市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１６２０４国 -35	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,191	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	224,191	100 [ 89.3]	251,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 207,291	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	249,346	100 [ 97.8]	254,955		255,000
c	(　 ) 281,292	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,698	100 [ 103.8]	272,349		272,000
d	(　 ) 200,740	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	200,740	100 [ 77.0]	260,701		261,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 261,000 円／㎡]

尼崎 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,766,894	2,575,316	10,191,578	8,707,500	1,484,078	（　0.9541） 1,415,959	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	33,713,310 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	108.00	Ｓ5	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	183 ㎡	9.1 m x 20.2 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し、２～５階単身者用共同住宅：平均専有面積２９㎡

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	75.0	81.00	3,380	273,780	4.0	1,095,120
							4.0	1,095,120
2～ 5	住宅	108.00	80.0	86.40	2,310	199,584	1.0	199,584
							2.0	399,168
～

～

～

計		540.00	79.0	426.60		1,072,116		1,893,456
								2,691,792

⑨年額支払賃料	1,072,116 円　×　12ヶ月　＝　 12,865,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 426.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,865,392 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 643,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,222,122 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,893,456 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,691,792 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 526,784 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,766,894 円　　　　（　 69,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８２０４賃　　　　-7	2,906 ( 2,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 91.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,731	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,623 円/㎡　月額支払賃料（　 3,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８２０４賃　　　　-6	3,398 ( 3,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,518
c	０７２０４賃　　　　-6	3,324 ( 3,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.7]	100 [100.0]	3,621

尼崎 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	135,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	514,616 円	12,865,392　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,147,500 円	135,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,575,316 円　（　　　　　　 14,073 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,707,500 円（　　　　　 47,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,766,894 円
②総費用	2,575,316 円
③純収益　①－②	10,191,578 円
④建物等に帰属する純収益	8,707,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,484,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,415,959 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,737 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,713,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）